Investissement locatif : comment calculer la vraie rentabilité (au-delà du brut affiché)

Un appartement affiché à 6 % de rendement brut peut descendre à 2 ou 3 % net après toutes les charges. Savoir calculer la rentabilité réelle d'un investissement locatif est la compétence de base de tout bailleur — pourtant, beaucoup se fient uniquement au taux brut.

Rentabilité brute : le chiffre de vitrine

La rentabilité brute est le calcul le plus simple : loyer annuel divisé par le prix d'achat, multiplié par 100. Pour un appartement acheté 150 000 € et loué 700 €/mois :

Ce chiffre est calculé comme suit : (700 × 12) / 150 000 × 100 = 5,6 %. Mais il ne tient compte ni des frais d'acquisition, ni des charges, ni des impôts.

Rentabilité nette de charges : ce que vous gardez vraiment

Pour obtenir la rentabilité nette de charges, il faut déduire toutes les dépenses récurrentes :

• Taxe foncière : souvent 1 à 2 mois de loyer selon la commune
• Charges non récupérables : travaux, entretien, frais de copropriété à la charge du propriétaire
• Assurance propriétaire non occupant (PNO) : ~150–300 €/an
• Vacance locative : prévoir 1 mois de loyer perdu par an en moyenne
• Frais de gestion si délégation à une agence : 6–10 % des loyers

Rentabilité nette-nette : après impôts

La rentabilité nette-nette prend en compte la fiscalité. En location nue au régime réel, les loyers nets de charges sont ajoutés à votre revenu imposable. Avec une tranche marginale à 30 % et les prélèvements sociaux (17,2 %), la ponction fiscale sur les 5 528 € nets peut atteindre 2 600 €. Le rendement net-net tombe alors à environ 1,9–2,5 % selon votre situation fiscale.

En location meublée (LMNP au réel), l'amortissement comptable du bien permet souvent de neutraliser l'imposition pendant 10–15 ans, d'où l'attractivité fiscale de ce statut.

Ne pas oublier les frais d'acquisition

Le prix d'achat réel inclut les frais de notaire (7–8 % dans l'ancien, 2–3 % dans le neuf), les frais d'agence et les éventuels travaux de remise en état. Pour notre appartement à 150 000 €, le coût total réel est souvent de 165 000–170 000 €. La rentabilité brute réelle tombe alors à 5,0–5,1 % au lieu de 5,6 %.

Les indicateurs à demander systématiquement

Avant tout achat locatif, demandez ou calculez :

• Le montant exact des charges de copropriété et la quote-part propriétaire
• L'historique de la taxe foncière (elle peut doubler en quelques années dans certaines communes)
• Le DPE : un logement F ou G sera bientôt non louable sans travaux (interdiction progressive 2025–2028)
• Le taux de vacance du quartier et la tension locative locale

Calculs indicatifs. La rentabilité réelle dépend de nombreux facteurs locaux (marché locatif, fiscalité communale, état du bien). Pour un investissement immobilier, consultez un conseiller en gestion de patrimoine. Source : Le Revenu — Finance personnelle.