Calculateur de capacité d'emprunt

Les banques appliquent principalement deux critères : le taux d'endettement (mensualités / revenus nets ≤ 35 %) et le reste à vivre (revenus nets − mensualités − charges fixes). Elles prennent en compte les revenus stables (salaires, loyers perçus à 70 %, pensions…) et excluent généralement les revenus variables non garantis. Notre simulateur de taux d'endettement vérifie si tu es dans les clous.

La plupart des banques exigent un apport minimum de 10 % du prix d'achat pour couvrir les frais de notaire et de garantie (qui ne sont pas financés par le prêt). Un apport de 20 % est souvent nécessaire pour obtenir les meilleures conditions de taux. Il existe toutefois des prêts à 110 % (frais inclus) pour les primo-accédants avec un dossier solide et de bonnes garanties.

Oui, mais les banques retiennent généralement 70 à 75 % des loyers bruts (pour tenir compte des vacances locatives et des charges). Pour un investissement locatif, certaines banques utilisent la méthode de la différentielle : seul l'écart entre mensualité et loyer perçu s'ajoute aux charges, ce qui améliore le taux d'endettement. Cette méthode varie fortement selon les établissements.

Le PTZ est un prêt complémentaire sans intérêts, réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources. Il ne remplace pas le crédit principal mais le complète, ce qui permet d'emprunter davantage à mensualité égale (les intérêts du PTZ sont nuls). En 2025, le PTZ est accessible pour l'achat dans le neuf en zones tendues et dans l'ancien avec travaux en zones détendues.

Plusieurs leviers : rembourser les crédits en cours avant la demande (même un crédit auto réduit significativement la capacité), augmenter l'apport, allonger la durée du prêt (réduit la mensualité mais augmente le coût total), ou emprunter à deux pour cumuler les revenus. Éviter les découverts bancaires dans les 3 mois précédant la demande, qui peuvent alerter le conseiller.