Louer sa résidence principale en meublé : les options légales et fiscales

Vacances, mobilité professionnelle, chambre d'ami… Louer tout ou partie de sa résidence principale en meublé est possible, mais encadré par la loi et fiscalement particulier. Voici les options et leurs règles.

Le cadre légal général

Une résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an. Elle peut être louée en meublé sous plusieurs formes, à ne pas confondre :

• Location saisonnière du logement en entier pendant les absences (vacances, missions pro)
• Location d'une chambre chez soi tout en continuant à y habiter
• Location meublée classique (avec bail) — dans ce cas ce n'est plus vraiment une résidence principale

Option 1 : location saisonnière du logement entier

Le plafond des 120 jours

Depuis la loi Elan (2018) et confirmé par les évolutions 2024, tu peux louer ton logement entier en meublé de tourisme (Airbnb, Booking, gîtes…) pendant 120 jours par an maximum. Au-delà, il faut :

• Le déclarer en mairie (numéro d'enregistrement obligatoire)
• Certaines communes (Paris, Bordeaux, Nice, Lyon…) exigent une compensation : transformer un autre logement en résidence principale

Fiscalité

• Micro-BIC : seuil abaissé à 15 000 €/an depuis 2024 (au lieu de 77 700 €) avec abattement de 30 %
• Régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 €, permet la déduction des charges et l'amortissement
• Prélèvements sociaux : 17,2 % en plus de l'IR

Option 2 : louer une chambre chez soi

Le plafond d'exonération à 760 €

Louer une chambre de sa résidence principale (avec repas ou non) pendant un séjour de courte durée du locataire donne droit à une exonération d'impôt sur les revenus locatifs, sous conditions :

• Loyer annuel ≤ 760 € HT par an (soit ~63 €/mois si location toute l'année)
• Pièce louée dans le logement où l'on habite
• Doit constituer la résidence principale du locataire ou une location de tourisme classée

Option 3 : chambre à un étudiant (location meublée annuelle)

C'est un cas particulier de la location meublée : la chambre est louée toute l'année scolaire (9 mois généralement) à un étudiant. Dispositif fiscal similaire à celui d'une location meublée classique, mais le loyer reste plafonné par département (préfecture publie une liste de valeurs seuils).

Les démarches à ne pas oublier

1. Autorisation en copropriété : vérifier le règlement, certaines copropriétés interdisent la location saisonnière
2. Vérifier son contrat de location si on est locataire (sous-location interdite sans accord du bailleur)
3. Numéro d'enregistrement mairie (obligatoire à Paris, Lyon, Bordeaux…)
4. Taxe de séjour à collecter et reverser à la commune
5. Assurance : vérifier que ton assurance habitation couvre la location temporaire
6. Déclaration fiscale : indiquer les revenus locatifs sur la déclaration IR (case 5ND, 5NG selon le régime)

Pour un projet locatif plus large qu'une simple sous-location, voir notre page bailleur et investissement locatif.

Guide informatif basé sur la réglementation 2026 (loi Elan modifiée + réforme LFI 2024). Pour comparer les régimes fiscaux, utiliser notre simulateur LMNP. Source : Le Monde, juillet 2026.