LMNP : micro-BIC ou régime réel ?
Compare les deux régimes fiscaux de la location meublée non professionnelle (LMNP) : micro-BIC (abattement 50 %) et régime réel (charges réelles + amortissement).
Outil gratuit, résultat à titre indicatif. Compare les deux régimes fiscaux de la location meublée non professionnelle (LMNP) : le micro-BIC (abattement forfaitaire 50 %) et le régime réel (déduction des charges et amortissement du bien). Basé sur les règles fiscales 2025.
Micro-BIC vs régime réel selon les loyers
Hypothèses : charges 15 % des loyers, amortissement sur valeur estimée (15× loyers annuels), sans intérêts d'emprunt.
| Loyers annuels | TMI 11 % | TMI 30 % | TMI 41 % |
|---|---|---|---|
| 6 000 € | réel (+271 €) | réel (+453 €) | réel (+559 €) |
| 8 000 € | réel (+361 €) | réel (+604 €) | réel (+745 €) |
| 10 000 € | réel (+451 €) | réel (+755 €) | réel (+931 €) |
| 12 000 € | réel (+541 €) | réel (+906 €) | réel (+1 117 €) |
| 15 000 € | réel (+677 €) | réel (+1 133 €) | réel (+1 397 €) |
| 20 000 € | réel (+902 €) | réel (+1 510 €) | réel (+1 862 €) |
Comprendre le LMNP : micro-BIC ou régime réel ?
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs de logements meublés. Deux régimes coexistent : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % sans justificatif, et le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien. Le régime réel devient intéressant dès que vos charges déductibles dépassent 50 % des loyers encaissés.
L'amortissement : l'atout majeur du régime réel
En régime réel, l'amortissement du bien (hors terrain) sur 25 à 30 ans peut annuler totalement l'imposition foncière pendant plusieurs années. Un bien acheté 200 000 € génère environ 6 600 à 8 000 € d'amortissement annuel. Combiné aux charges réelles (taxe foncière, intérêts d'emprunt, assurance, gestion), le résultat imposable peut tomber à zéro — voire créer un déficit reportable.
Règles fiscales 2025. Sources : impots.gouv.fr, BOFIP.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre micro-BIC et régime réel en LMNP ?
En micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, sans justificatif à fournir. Au régime réel, tu déduis les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux) et tu peux amortir le bien. Le régime réel est généralement plus avantageux dès que les charges dépassent 50 % des loyers.
Quand est-il obligatoire de passer au régime réel en LMNP ?
Le micro-BIC est réservé aux bailleurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (meublés classiques). Au-delà, le régime réel s'impose automatiquement. Les meublés de tourisme non classés ont un seuil bien inférieur depuis la loi de finances 2024 — à vérifier si ta location est sur Airbnb ou Booking.
Comment fonctionne l'amortissement en régime réel LMNP ?
En régime réel, tu peux amortir la valeur du bâtiment (hors terrain) sur 20 à 30 ans, soit environ 3 à 4 % par an. Cet amortissement réduit le résultat imposable, parfois jusqu'à zéro. Attention : les amortissements peuvent être réintégrés lors de la vente dans le calcul de la plus-value. Voir notre outil plus-value immobilière.
Le LMNP est-il soumis aux prélèvements sociaux ?
Oui. Les revenus locatifs meublés sont soumis aux prélèvements sociaux à 17,2 % en plus de l'impôt sur le revenu. Le simulateur en tient compte. À noter : si les recettes dépassent 23 000 €/an ou 50 % des revenus du foyer, tu bascules en LMP (loueur meublé professionnel) avec des règles différentes.
Peut-on cumuler LMNP et résidence principale ?
Oui, le statut LMNP est compatible avec ta résidence principale. Il s'applique dès que tu loues un logement meublé dont le loyer constitue un revenu imposable. La déclaration se fait via le formulaire 2042-C-PRO (revenus BIC non professionnels), à joindre à ta déclaration de revenus annuelle.
Mis à jour le 30/05/2026
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