Location meublée : quand peut-on adopter le régime micro-BIC ?

Le régime micro-BIC est un mode de déclaration simplifié pour les revenus de location meublée. Il permet d'appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes (71 % pour les meublés de tourisme classés), sans avoir à justifier ses charges réelles. L'imposition porte donc sur 50 % des loyers encaissés, auxquels s'applique le barème de l'IR. Aucune comptabilité n'est requise — seul le total annuel des recettes est à déclarer.

En 2026, le plafond du micro-BIC pour la location meublée (LMNP non classé) est de 77 700 € de recettes annuelles. Pour les meublés de tourisme classés ou les chambres d'hôtes, le plafond est relevé à 188 700 €. Au-delà, le régime réel est obligatoire. Ces seuils ont été revus par la loi de finances 2024 et peuvent évoluer — vérifiez sur impots.gouv.fr. Voir le simulateur LMNP pour estimer l'impôt selon votre régime.

Le régime réel est plus avantageux quand vos charges réelles dépassent 50 % des recettes (ou 71 % pour les classés). C'est souvent le cas si vous avez un crédit immobilier (intérêts déductibles), des travaux importants, ou un bien amorti (l'amortissement comptable est déductible au réel). En LMNP réel, l'amortissement permet souvent de déclarer un résultat nul ou déficitaire pendant de nombreuses années, générant une fiscalité proche de zéro.

Sur votre déclaration de revenus (formulaire 2042-C-PRO), reportez le total de vos recettes brutes annuelles dans la case dédiée aux BIC non professionnels. L'administration applique automatiquement l'abattement de 50 %. Si c'est votre première année de LMNP, créez préalablement votre activité sur le site de l'INPI (formalités.entreprises.fr) pour obtenir un numéro SIRET — obligatoire même en micro-BIC dès le premier euro de recettes locatives.

Pour un même bien ou une même activité LMNP, vous ne pouvez pas cumuler micro-BIC et régime réel — c'est l'un ou l'autre. En revanche, vous pouvez avoir un bien en micro-BIC et un autre au régime réel (activités séparées). Le choix du régime réel est une option à exercer avant le 1er février de l'année fiscale concernée, et s'applique pour 2 ans minimum (tacitement renouvelable). Si vous souhaitez changer de régime, la demande doit être faite dans les délais.