Location meublée : quand peut-on adopter le régime micro-BIC ?
Le régime micro-BIC est le plus simple pour déclarer ses revenus de location meublée : abattement forfaitaire, pas de comptabilité. Mais l'accès dépend de seuils précis qui ont évolué récemment. Petit point sur qui peut en bénéficier.
Le principe
Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les loyers perçus, censé représenter les charges. Pas besoin de tenir une comptabilité : tu déclares seulement le montant brut des loyers et le fisc applique l'abattement.
Les seuils, par type de location
Location meublée classique (résidence à l'année)
- Seuil de chiffre d'affaires : 77 700 € de loyers annuels
- Abattement forfaitaire : 50 %
- Reste imposable : 50 % des loyers, soumis au barème de l'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux
Meublé de tourisme classé (Atout France)
- Seuil : 77 700 € de loyers annuels
- Abattement : 50 % (depuis la réforme 2024 ; auparavant 71 %)
Meublé de tourisme non classé (location courte durée type Airbnb)
- Seuil : seulement 15 000 € depuis la réforme 2024
- Abattement : 30 %
- Au-delà, passage automatique au régime réel
Et si on a plusieurs locations ?
Le seuil s'apprécie sur le chiffre d'affaires total du foyer fiscal, tous biens confondus. Avoir 4 studios à 18 000 € de loyers chacun = 72 000 € au total, donc encore éligible au micro-BIC classique. Mais si l'un d'eux est un meublé de tourisme non classé qui rapporte plus de 15 000 €, il fait basculer la catégorie au réel pour ce bien.
Comment basculer au régime réel ?
Si tu veux quitter le micro-BIC pour le régime réel (charges réelles + amortissement du bien), tu dois envoyer une option écrite au service des impôts avant le 1er février de l'année concernée. Cette option est valable 2 ans, tacitement reconductible.
Ce qu'il faut retenir
- Location meublée classique : seuil 77 700 €, abattement 50 %
- Meublé de tourisme classé : seuil 77 700 €, abattement 50 %
- Meublé de tourisme non classé : seuil 15 000 €, abattement 30 %
- Le seuil s'apprécie sur le total des locations du foyer fiscal
- Option pour le régime réel à demander avant le 1er février
Guide informatif basé sur la réglementation 2025 (LFI 2024 puis 2025). Pour comparer concrètement micro-BIC et régime réel selon ta situation, utilise notre comparateur LMNP. Pour les cas complexes (plusieurs biens, location saisonnière, conjoint), consulter un expert-comptable. Source : Le Monde, juin 2026.
5 commentaires
Pratique d'avoir un guide qui rappelle les seuils par catégorie. C'est pas évident à trouver clairement même sur impots.gouv.
L'option régime réel avant le 1er février, c'est THE date à ne pas rater. J'ai vu un investisseur la louper et perdre 4 000 € d'amortissement la 1re année.
Exactement. Soit tu fais classer ton meublé (procédure 6 mois, valable 5 ans) pour récupérer le seuil 77 700 €, soit tu passes au réel.
Question : si je gère un seul Airbnb à 18 000 €/an, c'est tout ou rien — soit classement Atout France soit réel ?
Le passage des meublés de tourisme non classés à 15 000 € de seuil m'a fait basculer au réel en 2025. Plus dur niveau compta, mais l'amortissement compense.
Laisser un commentaire