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Plus-value immobilière : achat 100 000 €, vente 500 000 €, 2 ans
Estimation indicative. Frais d'acquisition forfait 7,5 % et travaux forfait 15 % (si détention ≥ 5 ans). Barèmes 2026. Résidence non principale uniquement.
Détail du calcul
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 500 000 € |
| Prix d'achat majoré (frais + forfait travaux) | 107 500 € |
| Plus-value brute | 392 500 € |
| Abattement IR (2 ans) | − 0 € |
| Base imposable IR × 19 % | 74 575 € |
| Abattement PS (2 ans) | − 0 € |
| Prélèvements sociaux × 17,2 % | 67 510 € |
| Surtaxe (PV > 50 000 €) | 15 550 € |
| Total impôts | 157 635 € |
| Net pour le vendeur | 234 865 € |
Même bien selon la durée de détention
| Durée | Total impôts | |
|---|---|---|
| 5 ans | 151 305 € | Voir |
| 8 ans | 131 103 € | Voir |
| 10 ans | 117 636 € | Voir |
| 15 ans | 85 457 € | Voir |
| 20 ans | 56 032 € | Voir |
| 22 ans | 46 750 € | Voir |
| 25 ans | 29 219 € | Voir |
| 30 ans | Exonéré | Voir |
Ce qu'il faut retenir
- Plus-value brute : 392 500 € (achat 100 000 €, vente 500 000 €)
- Impôts après abattements pour 2 ans : 157 635 €
- Net pour le vendeur : 234 865 €
- Exonération IR totale à partir de 22 ans de détention
Questions fréquentes
Combien d'impôts pour une plus-value de 392 500 € après 2 ans ?
Après 2 ans de détention, la plus-value brute de 392 500 € est taxée à hauteur de 157 635 € (soit 40 % de la plus-value brute). Les abattements pour durée de détention réduisent la base imposable : 0 € d'abattement IR et 0 € d'abattement PS. Simulez votre situation précise sur notre calculateur de plus-value.
À quel moment la plus-value immobilière est-elle totalement exonérée ?
L'exonération est progressive : totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu (19 %), et totale après 30 ans pour les prélèvements sociaux (17,2 %). Les abattements commencent à la 6e année de détention. Pour votre bien détenu 2 ans, il reste 20 ans avant l'exonération IR complète.
Les frais de notaire réduisent-ils la plus-value taxable ?
Oui. Les frais d'acquisition (notaire, droits d'enregistrement) majorent le prix d'achat et réduisent donc la plus-value taxable. Deux options : les frais réels (sur justificatifs) ou le forfait 7,5 % du prix d'achat. Ce forfait est souvent plus avantageux car les frais réels de notaire oscillent entre 7 et 8 % dans l'ancien. Dans cet exemple, le forfait ajoute 7 500 € au prix d'achat.
Les travaux déduisent-ils la plus-value ?
Oui, les travaux d'amélioration, construction ou agrandissement réalisés par des entreprises (sur facture) s'ajoutent au prix d'achat. Après 5 ans de détention, un forfait de 15 % du prix d'achat peut être retenu sans justificatif si c'est plus favorable. Ici, le forfait travaux est de 0 € (bien détenu moins de 5 ans). Les travaux faits soi-même ne sont pas déductibles.
La résidence principale est-elle taxée à la vente ?
Non. La résidence principale est totalement exonérée de plus-value immobilière, sans condition de durée de détention. Cette exonération s'applique à la vente du logement occupé à titre principal au moment de la cession (ou occupé jusqu'à 1 an avant si vous avez déménagé entre-temps). Seuls les biens secondaires (résidence de vacances, locatif, terrain) sont soumis à la taxation calculée ici.