Crédit immobilier : et si la règle des 35 % d'endettement disparaissait ?

Cette règle impose que les mensualités de crédit (immobilier + consommation) ne dépassent pas 35 % des revenus nets du foyer, assurance emprunteur incluse. Elle est édictée par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) et s'impose aux banques françaises depuis janvier 2022. Les banques peuvent déroger pour 20 % de leur production, en priorité pour les primo-accédants. Calculez votre taux avec le simulateur de taux d'endettement.

Le HCSF est une autorité macroprudentielle présidée par le ministre de l'Économie. Ses recommandations sont devenues normes contraignantes en 2022 — les banques qui ne les respectent pas s'exposent à des sanctions de l'ACPR (superviseur bancaire). La dérogation à 20 % est encadrée : elle doit concerner principalement l'acquisition de résidence principale, pas l'investissement locatif.

Certains dossiers aujourd'hui refusés (jeunes cadres à hauts revenus futurs, revenus locatifs élevés) pourraient être acceptés. Mais des risques existent : surendettement individuel si les revenus baissent, et pression haussière sur les prix immobiliers si l'offre de crédit augmente. Les banques scandinaves, sans règle d'endettement stricte, ont connu des bulles immobilières sévères dans les années 2010.

Plusieurs leviers : rembourser les crédits à la consommation avant de demander un crédit immobilier, augmenter l'apport pour réduire le capital emprunté (et donc la mensualité), allonger la durée du prêt (réduit la mensualité mais augmente le coût total), choisir une assurance emprunteur déléguée moins chère. Certains revenus locatifs futurs peuvent être intégrés (à 70 %) dans les revenus selon les banques.

Les salaires nets stables (CDI, fonctionnaires), les pensions de retraite et les revenus locatifs perçus (à 70-90 % pour tenir compte des vacances locatives). Les revenus variables (bonus, commissions), les BIC/BNC et les revenus d'indépendants sont acceptés en justifiant 2-3 années consécutives de déclarations fiscales. Les allocations chômage ne sont généralement pas intégrées sauf cas particuliers.