Contourner une agence immobilière peut coûter très cher : ce que dit la loi

Q: Peut-on vendre sans agence après avoir signé un mandat ?

Cela dépend du type de mandat. Avec un mandat simple , vous pouvez vendre en direct ou via une autre agence — mais si l'acheteur a visité via l'agence mandatée, les honoraires restent dus. Avec un mandat exclusif , toute vente hors agence pendant la durée du mandat expose au paiement intégral de la commission. La durée d'un mandat exclusif est limitée à 3 mois renouvelables .

Q: Quel est l'encadrement légal des honoraires d'agence immobilière ?

La loi Hoguet (1970) et la loi ALUR (2014) encadrent les agences immobilières. Les honoraires doivent être affichés en vitrine et sur les annonces. Depuis 2014, pour les logements vendus, les honoraires TTC doivent être distingués selon qui les paie (acheteur ou vendeur). Aucun plafond légal n'existe, mais la concurrence et les plateformes en ligne ont réduit les taux moyens de 5-6 % à 3-4 % dans certaines villes.

Q: Combien coûtent en moyenne les honoraires d'agence immobilière ?

Les commissions varient généralement de 3 à 8 % du prix de vente , selon la région et le type de bien. Ils peuvent être à charge du vendeur ou de l'acheteur (ou partagés). En pratique, c'est l'acheteur qui paie souvent les honoraires (inclus dans le prix affiché). Des plateformes d'agences en ligne (Proprioo, IAD, PAP) pratiquent des forfaits fixes de 3 000 à 8 000 €, indépendamment du prix de vente.

Publié le 14/05/2026 · Mis à jour le 14/07/2026 1 min de lecture ·

Contourner une agence immobilière peut coûter très cher : ce que dit la loi

Tentation classique : visiter un bien avec un agent puis contacter directement le vendeur pour « éviter » la commission. Mauvaise idée — la jurisprudence est claire, ça peut coûter la totalité de la commission, voire des dommages et intérêts.

4 à 8 %commission d'agence (sur le prix)

12 à 24 k€pour un bien à 300 000 €

Ce que dit la loi

Le mandat est encadré par la loi Hoguet (1970). Le bon de visite que vous signez prouve que vous avez découvert le bien par l'agent. Acheter ensuite sans passer par lui = condamnation possible à verser sa commission pour faute civile.

Attendre ne suffit pas La jurisprudence considère que le lien causal entre la visite et l'achat n'expire pas en quelques mois. Patienter pour « contourner » ne protège pas.

Les situations à risque

Bon de visite signé (preuve numéro un)
Échanges écrits avec l'agence (mails, SMS)
Bien retiré puis revendu en direct par le propriétaire

Ce qui reste légal

Découvrir le bien par un autre canal vérifiable avant la visite (capture datée)
Mandat de l'agence expiré et non renouvelé
Négocier la commission en début de mandat

Bon à savoir Pour estimer les frais d'achat hors commission, voir notre outil frais de notaire.

Ce qu'il faut retenir

Le bon de visite engage : le lire avant de signer
Contourner l'agence après une visite = commission due, même des mois après
Seule une découverte antérieure prouvée protège
Mieux vaut négocier la commission que tenter de l'éviter

Article informatif. Règles variables selon le bon de visite et la jurisprudence. Doute : ANIL ou un avocat. Source : Le Revenu, mai 2026.

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Questions fréquentes

Peut-on vendre sans agence après avoir signé un mandat ?

Cela dépend du type de mandat. Avec un mandat simple, vous pouvez vendre en direct ou via une autre agence — mais si l'acheteur a visité via l'agence mandatée, les honoraires restent dus. Avec un mandat exclusif, toute vente hors agence pendant la durée du mandat expose au paiement intégral de la commission. La durée d'un mandat exclusif est limitée à 3 mois renouvelables.

Quel est l'encadrement légal des honoraires d'agence immobilière ?

La loi Hoguet (1970) et la loi ALUR (2014) encadrent les agences immobilières. Les honoraires doivent être affichés en vitrine et sur les annonces. Depuis 2014, pour les logements vendus, les honoraires TTC doivent être distingués selon qui les paie (acheteur ou vendeur). Aucun plafond légal n'existe, mais la concurrence et les plateformes en ligne ont réduit les taux moyens de 5-6 % à 3-4 % dans certaines villes.

Que risque-t-on si on contourne l'agence après une visite ?

Si l'acheteur a visité le bien via l'agence et que vous le vendez directement en le contactant hors agence, vous devez quand même payer la commission car l'agence a joué son rôle d'entremise. La jurisprudence est constante sur ce point. Les tribunaux condamnent régulièrement les vendeurs qui tentent de contourner en faisant croire à une « rencontre directe » postérieure à la visite. Les SMS et emails constituent des preuves solides de l'entremise.

Combien coûtent en moyenne les honoraires d'agence immobilière ?

Les commissions varient généralement de 3 à 8 % du prix de vente, selon la région et le type de bien. Ils peuvent être à charge du vendeur ou de l'acheteur (ou partagés). En pratique, c'est l'acheteur qui paie souvent les honoraires (inclus dans le prix affiché). Des plateformes d'agences en ligne (Proprioo, IAD, PAP) pratiquent des forfaits fixes de 3 000 à 8 000 €, indépendamment du prix de vente.

Comment rompre un mandat d'exclusivité avant son terme ?

Un mandat exclusif est difficilement résiliable avant son terme (3 mois). Toutefois, si l'agence n'effectue pas les diligences prévues (visites inexistantes, annonce incorrecte, manque de communication), vous pouvez invoquer le manquement à ses obligations pour demander la résiliation. Envoyez une lettre recommandée avec A/R. À l'expiration du mandat, une tacite reconduction peut s'appliquer — vérifiez les conditions de renouvellement dans le contrat.

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