Démembrement : usufruit et nue-propriété

Être propriétaire d'un bien, c'est réunir trois droits : l'utiliser, en percevoir les revenus, et en disposer. Le démembrement consiste à séparer ces droits entre deux personnes : l'usufruitier garde l'usage et les revenus, le nu-propriétaire détient le bien « en réserve » et en récupérera la pleine maîtrise plus tard, en principe sans fiscalité. C'est l'un des mécanismes les plus utilisés pour transmettre un patrimoine en douceur — et l'un des plus mal compris.

Trois droits, deux titulaires

La pleine propriété se décompose en usus (utiliser le bien), fructus (en tirer des revenus) et abusus (le vendre, le donner, le détruire). Le démembrement attribue l'usus et le fructus à l'usufruitier, et l'abusus au nu-propriétaire.

Concrètement, l'usufruitier peut habiter le logement ou le louer et encaisser les loyers. Le nu-propriétaire, lui, ne touche à rien pendant toute la durée de l'usufruit — mais il est déjà propriétaire du bien, et aucune des deux parties ne peut vendre seule : il faut l'accord des deux.

Combien vaut chaque part : le barème de l'article 669

Pour partager la valeur d'un bien entre usufruit et nue-propriété, l'administration fiscale applique un barème fondé sur l'âge de l'usufruitier : plus il est âgé, moins son usufruit vaut cher (il en profitera moins longtemps), et plus la nue-propriété est valorisée.

Un usufruit temporaire (limité à une durée fixe, par exemple 10 ans) est évalué différemment : 23 % de la valeur en pleine propriété par période de dix ans, sans dépasser la valeur de l'usufruit viager. Le calculateur usufruit / nue-propriété gère les deux cas.

Qui paie les charges

La règle par défaut du Code civil répartit les dépenses :

• À la charge de l'usufruitier : l'entretien courant, les réparations d'usage, la taxe foncière, l'assurance, et l'impôt sur les revenus fonciers s'il loue le bien.
• À la charge du nu-propriétaire : les « grosses réparations » de l'article 606 — gros murs et voûtes, poutres et couvertures entières, murs de soutènement et de clôture. En clair, ce qui touche à la structure.

Cette répartition peut être modifiée par une convention de démembrement, souvent utile pour éviter les litiges dans la durée.

À quoi ça sert

Le démembrement répond à plusieurs objectifs :

• Transmettre en gardant l'usage : on donne la nue-propriété d'un bien à ses enfants tout en conservant l'usufruit — le droit d'y vivre ou d'en percevoir les loyers jusqu'à son décès. Les droits de donation ne portent que sur la nue-propriété, donc sur une base réduite.
• Protéger le conjoint : au décès, le conjoint survivant reçoit souvent l'usufruit du logement et du patrimoine, les enfants la nue-propriété. Le conjoint reste chez lui et garde ses revenus ; les enfants héritent sans que le patrimoine soit vendu.
• Investir à moindre coût : acheter la seule nue-propriété d'un bien (parts de SCPI, immobilier) coûte 60 à 70 % du prix ; l'usufruit revient à un bailleur institutionnel pendant 15 à 20 ans, puis la pleine propriété se reconstitue automatiquement.

L'extinction : le moment clé

À la fin de l'usufruit — au décès de l'usufruitier, ou au terme prévu s'il est temporaire — le nu-propriétaire devient plein propriétaire de manière automatique. L'article 1133 du CGI prévoit que cette reconstitution ne donne lieu à aucun droit de succession : c'est tout l'intérêt fiscal du montage réalisé longtemps à l'avance.

Le démembrement s'articule avec les autres leviers de transmission : le parcours succession et transmission réunit les outils utiles (droits de succession, donation, réserve héréditaire).

Contenu à visée informative. Sources : service-public.fr — usufruit, nue-propriété, pleine propriété : quelles différences ?, service-public.fr — donation. Barème de l'usufruit : article 669 du CGI (inchangé depuis 2004). Répartition des charges : articles 605 et 606 du Code civil. Un projet de démembrement se prépare avec un notaire.