Barèmes vérifiés : janvier 2004 · journal des mises à jour
Calculateur usufruit / nue-propriété
Calculez la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien selon l'âge de l'usufruitier, d'après le barème fiscal du démembrement de propriété (art. 669 du CGI).
Outil gratuit, résultat à titre indicatif. Basé sur le barème fiscal du démembrement de propriété (art. 669 du CGI), applicable pour valoriser un usufruit ou une nue-propriété — donation avec réserve d'usufruit, succession, achat en démembrement.
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
La pleine propriété d'un bien se divise en deux droits distincts : l'usufruit (le droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus, par exemple les loyers) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien, sans pouvoir l'utiliser). Cette séparation intervient notamment lors d'une donation avec réserve d'usufruit, d'une succession (usufruit du conjoint survivant) ou d'un achat en démembrement.
Comment est valorisé l'usufruit selon l'âge ?
Pour un usufruit viager (qui dure jusqu'au décès de l'usufruitier), l'administration fiscale applique un barème forfaitaire fondé sur l'âge (article 669 du Code général des impôts) : plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur de son usufruit est élevée, car il en profitera statistiquement plus longtemps.
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans révolus | 10 % | 90 % |
Barème fixé par l'article 669 du CGI, inchangé depuis 2004. Source : legifrance.gouv.fr.
Pour voir ce barème appliqué à une transmission réelle, direction le cas pratique Régis, 64 ans : donner un bien sans tout donner tout de suite, le démembrement chiffré.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre usufruit et nue-propriété ?
L'usufruit donne le droit d'utiliser un bien ou d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes…) sans en être propriétaire. La nue-propriété donne le droit de disposer du bien (le vendre, le transformer) sans pouvoir l'utiliser tant que l'usufruit existe. Réunis, ces deux droits reconstituent la pleine propriété.
Comment est calculée la valeur de l'usufruit selon l'âge ?
Pour un usufruit viager, l'administration fiscale applique un barème forfaitaire par tranche d'âge (article 669 du CGI) : de 90 % de la valeur du bien avant 21 ans à 10 % après 90 ans. Ce pourcentage ne dépend ni de la nature du bien, ni de sa rentabilité réelle.
Qui paie la taxe foncière et les charges en cas de démembrement ?
Sauf convention contraire, l'usufruitier supporte la taxe foncière et les dépenses d'entretien courant, car il jouit du bien. Le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations (toiture, murs porteurs…) prévues à l'article 606 du Code civil.
Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ?
L'usufruit s'éteint automatiquement et le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien, sans droits de succession ni de mutation supplémentaires à payer sur cette réunion des deux droits — c'est l'un des principaux intérêts fiscaux du démembrement dans une donation ou une succession.
Ce barème s'applique-t-il à un usufruit temporaire ?
Non. Le barème par âge (art. 669 I du CGI) ne concerne que l'usufruit viager (jusqu'au décès). Un usufruit à durée fixe (temporaire) est valorisé forfaitairement à 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans restant à courir (art. 669 II du CGI), quel que soit l'âge de l'usufruitier.
Répartition pour un bien de 300 000 € selon l'âge
| Âge | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| 40 ans | 210 000 € | 90 000 € |
| 50 ans | 180 000 € | 120 000 € |
| 55 ans | 150 000 € | 150 000 € |
| 60 ans | 150 000 € | 150 000 € |
| 65 ans | 120 000 € | 180 000 € |
| 70 ans | 120 000 € | 180 000 € |
| 75 ans | 90 000 € | 210 000 € |
| 80 ans | 90 000 € | 210 000 € |
| 85 ans | 60 000 € | 240 000 € |
| 90 ans | 60 000 € | 240 000 € |
Tous les âges (18–99 ans)
Sources & méthode
Cet outil s'appuie sur les valeurs de référence officielles ci-dessous. Dernière vérification : janvier 2004.
- Barème fiscal de l'usufruit — art. 669 CGI
Chaque évolution de barème est consignée dans le journal des mises à jour.
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