Taxe foncière : comment est-elle calculée ?

La taxe foncière n'est pas un pourcentage de la valeur d'achat d'un logement ni de son prix de marché. Elle repose sur une valeur administrative, la valeur locative cadastrale, souvent fixée il y a plusieurs décennies, à laquelle s'appliquent des taux votés localement. Comprendre cette mécanique permet de savoir pourquoi deux biens comparables paient des montants très différents, et pourquoi la facture grimpe presque chaque année.

Le point de départ : la valeur locative cadastrale

La valeur locative cadastrale (VLC) est le loyer annuel théorique que le bien pourrait produire s'il était loué dans des conditions normales. Elle a été établie à partir d'une enquête nationale de 1970, puis actualisée par des coefficients. Elle dépend de la surface pondérée du logement, de sa catégorie (du grand luxe au très médiocre), et d'éléments de confort (chauffage central, salle de bains, garage…).

C'est là que naissent la plupart des écarts : un logement rénové depuis 1970 sans que l'administration en ait été informée conserve une VLC basse ; un pavillon récent dans une commune où les valeurs ont été mieux tenues à jour paiera davantage, à surface égale.

La formule

Le calcul se fait en trois temps :

Autrement dit : (valeur locative cadastrale × 50 %) × taux des collectivités. Le simulateur de taxe foncière reproduit ce calcul à partir d'une VLC estimée.

Qui vote les taux

Les taux sont décidés chaque année par les collectivités locales : la commune et l'intercommunalité (communauté de communes, métropole). Depuis 2021, la part départementale de taxe foncière sur les propriétés bâties a été transférée aux communes, en compensation de la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales.

C'est pourquoi la taxe foncière varie fortement d'une commune à l'autre : deux logements identiques situés de part et d'autre d'une limite communale peuvent voir leur facture différer de plusieurs centaines d'euros.

Pourquoi elle augmente presque chaque année

Deux mécanismes se cumulent :

• La revalorisation forfaitaire nationale des valeurs locatives, votée dans la loi de finances et indexée sur l'inflation constatée. Elle s'applique à tous les biens, partout, sans décision locale.
• Les hausses de taux locales, quand une commune ou une intercommunalité décide d'augmenter son taux pour financer ses dépenses.

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères

La TEOM figure sur le même avis et se calcule sur la même base (le revenu cadastral), avec un taux propre voté par la collectivité chargée des déchets. Elle peut représenter 10 à 20 % du total. Certaines communes lui substituent une redevance calculée sur le service rendu.

Exonérations et dégrèvements

• Constructions neuves : exonération de 2 ans après l'achevement, sous réserve d'une déclaration dans les 90 jours.
• Personnes âgées de plus de 75 ans au 1^er janvier : exonération totale pour la résidence principale, sous condition de revenu fiscal de référence.
• 65 à 75 ans : dégrèvement automatique de 100 €, mêmes conditions de ressources.
• Titulaires de l'ASPA, de l'ASI ou de l'AAH : exonération possible sous condition de revenu.
• Plafonnement : pour les autres contribuables, la taxe foncière sur la résidence principale est plafonnée à 50 % des revenus lorsque le revenu fiscal de référence est inférieur à un seuil.
• Logement énergivore rénové : certaines communes votent une exonération temporaire pour les travaux d'économie d'énergie.

La taxe foncière pèse dans le budget d'un projet locatif : le parcours investissement locatif regroupe les outils utiles pour la chiffrer aux côtés des frais de notaire et de la rentabilité.

Contenu à visée informative. Sources : economie.gouv.fr — taxe foncière : mode de calcul et réductions, service-public.fr — taxe foncière sur les propriétés bâties. Taux et revalorisation votés annuellement ; conditions d'exonération susceptibles d'évolution. Pour un calcul officiel : impots.gouv.fr.