Corinne, 54 ans : sa passoire thermique, les travaux et le déficit foncier

Corinne a 54 ans, cadre dans une mutuelle à 4 900 € brut par mois. Elle loue un appartement de 55 m² hérité de sa tante, 620 €/mois en zone tendue. Le diagnostic de performance énergétique vient de tomber : classe F. Loyer bloqué, location bientôt interdite, locataire qui s'interroge. Corinne pose les chiffres avant de décider si elle rénove ou si elle vend.

Le bien : un F loué 620 €/mois

7 440 € de loyers sur l'année. En face : environ 1 400 € de charges non récupérables (assurance, copropriété, petit entretien) et 2 200 € d'intérêts sur le crédit encore en cours.

La taxe foncière

Pour une valeur locative cadastrale de 3 000 €, le calculateur de taxe foncière donne, après l'abattement forfaitaire de 50 % :

• Taxe foncière (part bâti) : 675 €
• TEOM (ordures ménagères) : 150 €
• Total : 825 €/an

Micro-foncier ou régime réel ?

Le comparateur de revenus fonciers, à la tranche marginale de 30 % de Corinne :

• Micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) : base 5 208 €, coût fiscal 2 458 €
• Régime réel (charges réelles 3 600 €) : base 3 840 €, coût fiscal 1 812 €
• Le régime réel est plus avantageux d'environ 646 €/an

Corinne est déjà au régime réel — et c'est lui, et lui seul, qui rend possible le déficit foncier des travaux.

Le loyer est gelé

À la date anniversaire du bail, l'IRL permettrait une hausse. Le calculateur de révision de loyer, de l'IRL du 2e trimestre 2025 (146,68) à celui du 2e trimestre 2026 (148,37), soit +1,15 % :

• Loyer théorique révisé : 627,14 € au lieu de 620 €

Mais ces 7 € sont interdits : depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être révisé ni augmenté à la relocation tant que le bien reste une passoire.

2028 : la location interdite, et la décote

Le simulateur d'impact du DPE, pour un passage de F à D sur 55 m² valant environ 175 000 € en zone tendue :

• Revenu locatif en jeu : 7 440 €/an, interrompu à la première vacance à partir de 2028
• Décote estimée à la revente d'un bien resté en F : ≈ 15 313 €
• Reste à charge des travaux F → D : ≈ 17 000 € (milieu de fourchette)
• Retour sur investissement : ≈ 2,3 ans de loyer

Les travaux : 22 000 € et un déficit foncier

Corinne fait chiffrer isolation, menuiseries et chaudière : 22 000 € de travaux, dont environ 5 000 € couverts par MaPrimeRénov'. Ces travaux entrent dans les charges déductibles du régime réel. Le calculateur de déficit foncier, avec 7 440 € de loyers, 23 400 € de charges (courantes + travaux) et 2 200 € d'intérêts :

• Déficit foncier de l'année : 18 160 €
• Imputable sur le revenu global (salaire) : 15 960 €, grâce au plafond majoré à 21 400 € pour la rénovation énergétique
• Économie d'impôt immédiate (tranche à 30 %) : 4 788 €
• Reportable sur les revenus fonciers des 10 ans suivants : 2 200 € (les intérêts), absorbés dès l'année suivante

L'effet sur l'impôt

Le simulateur d'impôt, à 1 part (revenu net imposable = salaire après abattement de 10 % + résultat foncier) :

• Année normale : revenu net imposable ≈ 46 741 €, impôt ≈ 7 188 €, tranche marginale 30 %
• Année des travaux : le déficit de 15 960 € s'impute et le résultat foncier est nul, revenu net imposable ≈ 26 941 €, impôt ≈ 1 699 €, tranche marginale ramenée à 11 %

Près de 5 500 € d'impôt en moins l'année des travaux — l'essentiel des 4 788 € liés au déficit, complété par l'effet de tranche. Les travaux « nets d'impôt » reviennent donc à Corinne autour de 11 500 € (22 000 € − 5 000 € d'aides − 5 500 € d'économie d'impôt), pour un bien qui reste louable et perd sa décote.

Cas pratique à titre indicatif, construit avec des paramètres réalistes mais fictifs. Chaque montant a été obtenu en renseignant les mêmes valeurs dans les calculateurs du site (IRL Insee, barème IR 2025, plafonds de déficit foncier 2025). La page bailleur regroupe les outils des revenus fonciers, de la révision de loyer et du DPE. Pour les règles précises du déficit foncier et de MaPrimeRénov' : impots.gouv.fr et france-renov.gouv.fr.