Barèmes vérifiés : janvier 2026 · prochaine révision attendue janvier 2027 · journal des mises à jour
Déficit foncier : calcul de l'imputation et du report
Calcule le résultat foncier au régime réel, la part de déficit imputable sur le revenu global (plafond 10 700 € / 21 400 €) et la part reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Outil gratuit, résultat à titre indicatif. S'applique à la location nue au régime réel (déclaration 2044). Calcule le résultat foncier, le montant du déficit imputable sur le revenu global (charges hors intérêts, plafonné à 10 700 €/an — porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique éligibles) et la part reportable sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes. Ne calcule pas l'impôt global du foyer : voir le simulateur d'impôt et le comparateur micro-foncier / régime réel.
Comment se calcule un déficit foncier
Au régime réel de la location nue, on soustrait des loyers encaissés l'ensemble des charges déductibles : travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, taxe foncière, primes d'assurance, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion et intérêts d'emprunt. Quand ce total dépasse les loyers, le résultat est négatif : c'est le déficit foncier.
Deux traitements fiscaux distincts
La règle clé est la séparation entre les intérêts d'emprunt et le reste des charges :
- Déficit hors intérêts : imputable sur le revenu global du foyer (salaires, pensions, BIC…) dans la limite de 10 700 € par an. C'est une économie d'impôt immédiate, à hauteur de la tranche marginale.
- Plafond porté à 21 400 € pour la fraction du déficit provenant de travaux de rénovation énergétique faisant sortir le logement des classes DPE E, F ou G (dépenses payées entre 2023 et 2025).
- Part liée aux intérêts d'emprunt et excédent au-delà du plafond : reportables uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Règles issues de l'article 156, I-3° du CGI. Pour un cas complexe (plusieurs biens, SCI, monument historique, dispositifs Denormandie/Loc'Avantages), se référer à la notice de la déclaration 2044 ou à impots.gouv.fr.
Questions fréquentes
Quelle différence entre le déficit imputable sur le revenu global et le déficit reportable ?
Le déficit provenant des charges hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global du foyer (salaires, pensions…) dans la limite de 10 700 €/an : c'est une baisse d'impôt immédiate. La part liée aux intérêts d'emprunt, ainsi que l'éventuel excédent au-delà du plafond, ne peut s'imputer que sur des revenus fonciers des 10 années suivantes.
Quand le plafond de 10 700 € passe-t-il à 21 400 € ?
Le plafond d'imputation sur le revenu global est doublé, à 21 400 €, pour la fraction du déficit issue de travaux de rénovation énergétique permettant au logement de passer d'une classe DPE E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Les dépenses doivent être payées entre le 1ᵉʳ janvier 2023 et le 31 décembre 2025, sur devis accepté à partir du 5 novembre 2022, avec justificatif de l'amélioration du DPE.
Que devient le déficit si je n'ai pas assez de revenus fonciers pour l'absorber ?
Le déficit reportable se déduit des bénéfices fonciers des 10 années suivantes. Au-delà de ce délai, la fraction non imputée est définitivement perdue. Renseigner un revenu foncier prévisionnel dans l'outil permet d'estimer si le report sera absorbé à temps.
Dois-je conserver le bien en location après avoir imputé un déficit ?
Oui. L'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global impose de maintenir le logement en location nue jusqu'au 31 décembre de la 3ᵉ année suivant celle de l'imputation. En cas de vente, de reprise pour usage personnel ou de passage en meublé avant ce terme, l'administration recalcule l'impôt des années concernées sans le déficit.
Le déficit foncier réduit-il aussi les prélèvements sociaux ?
Pas la part imputée sur le revenu global : celle-ci ne joue que sur l'impôt sur le revenu. En revanche, la part reportée sur des revenus fonciers futurs réduit à la fois l'IR et les prélèvements sociaux à 17,2 % assis sur ces revenus, d'où une économie différée proportionnellement plus forte.
Sources & méthode
Cet outil s'appuie sur les valeurs de référence officielles ci-dessous. Dernière vérification : janvier 2026. Prochaine révision attendue : janvier 2027.
| Donnée | Valeur | En vigueur | Source |
|---|---|---|---|
| Déficit foncier — plafond d'imputation sur le revenu global | 10 700 €/an | 01/01/2026 | Art. 156, I-3° du CGI — loi de finances 2026 |
| Déficit foncier — plafond majoré (travaux de rénovation énergétique) | 21 400 €/an | 01/01/2026 | Art. 156, I-3° du CGI ; LFR 2022 art. 12 (dépenses 2023-2025) |
Références officielles : Le déficit foncier — service-public.fr
Chaque évolution de barème est consignée dans le journal des mises à jour.
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