Barèmes vérifiés : janvier 2026 · journal des mises à jour
Revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel ?
Compare le micro-foncier (abattement 30 %) et le régime réel (charges réelles, déficit imputable sur le revenu global) pour une location nue.
Outil gratuit, résultat à titre indicatif. Compare les deux régimes fiscaux des revenus fonciers (location nue, non meublée) : le micro-foncier (abattement forfaitaire 30 %) et le régime réel (déduction des charges réelles, avec imputation du déficit sur le revenu global). Basé sur les règles fiscales 2025.
Micro-foncier vs régime réel selon les loyers
Hypothèses : charges hors intérêts à 25 % des loyers, intérêts d'emprunt à 20 % des loyers.
| Loyers annuels | TMI 11 % | TMI 30 % | TMI 41 % |
|---|---|---|---|
| 4 000 € | réel (+169 €) | réel (+283 €) | réel (+349 €) |
| 6 000 € | réel (+254 €) | réel (+425 €) | réel (+524 €) |
| 8 000 € | réel (+338 €) | réel (+566 €) | réel (+698 €) |
| 10 000 € | réel (+423 €) | réel (+708 €) | réel (+873 €) |
| 12 000 € | réel (+508 €) | réel (+850 €) | réel (+1 048 €) |
| 15 000 € | réel (+635 €) | réel (+1 062 €) | réel (+1 310 €) |
Comprendre les revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel ?
La location nue (non meublée) relève de la catégorie des revenus fonciers, distincte du LMNP (location meublée). Deux régimes coexistent : le micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 % sans justificatif, et le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, assurance, gestion). Le régime réel devient intéressant dès que les charges déductibles dépassent 30 % des loyers encaissés — ou dès qu'un déficit foncier permet de réduire l'impôt sur les autres revenus du foyer.
Le déficit foncier : l'atout du régime réel
Contrairement au LMNP, le régime réel foncier ne permet aucun amortissement du bien. En revanche, si les charges (hors intérêts d'emprunt) dépassent les loyers, le déficit qui en résulte est imputable sur le revenu global du foyer fiscal (salaires, pensions…) dans la limite de 10 700 € par an — un avantage fiscal direct, sans attendre de revendre le bien. Le surplus, ainsi que la part de déficit liée aux intérêts d'emprunt, reste reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Règles fiscales 2025. Sources : impots.gouv.fr, BOFIP.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre micro-foncier et régime réel ?
En micro-foncier, l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus, sans justificatif à fournir. Au régime réel, tu déduis les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, frais de gestion). Le régime réel est généralement plus avantageux dès que les charges dépassent 30 % des loyers, ou en cas de déficit foncier.
Quand est-il obligatoire de passer au régime réel pour des revenus fonciers ?
Le micro-foncier est réservé aux bailleurs dont les recettes brutes annuelles ne dépassent pas 15 000 €, tous biens loués nus confondus au sein du foyer fiscal. Au-delà, le régime réel s'impose automatiquement. En dessous de ce seuil, il reste possible d'opter volontairement pour le régime réel (option valable 3 ans) si les charges réelles sont élevées.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Si les charges déductibles (hors intérêts d'emprunt) dépassent les loyers perçus, le déficit qui en résulte est imputable sur le revenu global du foyer (salaires, pensions…) dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus, ainsi que la part du déficit liée aux intérêts d'emprunt, est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Voir notre simulateur d'impôt pour l'effet sur ton imposition globale.
Les revenus fonciers sont-ils soumis aux prélèvements sociaux ?
Oui, dès qu'il y a un résultat foncier positif, les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux à 17,2 % en plus de l'impôt sur le revenu. En cas de déficit, aucun prélèvement social n'est dû sur l'année concernée. Le simulateur applique ce taux au résultat imposable.
Peut-on amortir un bien en location nue comme en LMNP ?
Non. L'amortissement comptable est réservé aux locations meublées relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme le LMNP. En location nue (revenus fonciers), il n'existe pas d'amortissement — c'est le mécanisme du déficit foncier imputable sur le revenu global qui joue un rôle comparable. Voir notre outil LMNP micro-BIC ou réel pour comparer avec la location meublée.
Sources & méthode
Cet outil s'appuie sur les valeurs de référence officielles ci-dessous. Dernière vérification : janvier 2026.
- Micro-foncier / régime réel — art. 32 et s. CGI
Chaque évolution de barème est consignée dans le journal des mises à jour.
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