Régis, 64 ans : donner un bien sans tout donner tout de suite, le démembrement chiffré

Régis a 64 ans. Il possède un studio locatif estimé à 320 000 €, qu'il loue depuis quinze ans. Il voudrait le transmettre à sa fille Elsa, 32 ans, sans attendre sa propre succession — mais sans non plus se priver des loyers qui complètent sa retraite. Entre donner tout de suite en pleine propriété, attendre le décès, ou donner seulement la nue-propriété, il a fait tourner les trois scénarios dans les simulateurs du site.

Valoriser l'usufruit et la nue-propriété à 64 ans

Premier réflexe de Régis : savoir ce que représente, fiscalement, le fait de garder l'usage du bien. Le simulateur usufruit / nue-propriété, appliqué à un bien de 320 000 € pour un usufruitier de 64 ans, donne :

• Valeur de l'usufruit (40 %) : 128 000 €
• Valeur de la nue-propriété (60 %) : 192 000 €

Cette répartition est fixée par un barème par tranche d'âge (article 669 du CGI) — elle ne dépend ni du loyer réel, ni de l'état du bien. À 64 ans, Régis se situe dans la tranche « 61 à 70 ans révolus ».

Donner la nue-propriété plutôt que le bien entier

Régis donne à Elsa la nue-propriété du studio (192 000 €) et conserve l'usufruit — il continue de percevoir les loyers jusqu'à son décès. Sur le simulateur de droits de donation, en cochant « donation avec réserve d'usufruit » pour un enfant de la tranche 61-70 ans :

• Valeur nue-propriété taxée : 192 000 €
• Abattement (parent → enfant) : 100 000 €
• Base taxable : 92 000 €
• Droits à payer : 16 594 €
• Taux effectif moyen : 5,2 %

Pour comparer, le même simulateur sans démembrement — Régis donnant le bien en pleine propriété (320 000 €) — donne :

• Base taxable : 220 000 €
• Droits à payer : 42 194 €
• Taux effectif moyen : 13,2 %

Et pour son fils Romain, qui reçoit du cash ?

Régis a aussi un fils, Romain, à qui il compte laisser une somme équivalente en compte-titres — un actif qui, lui, ne peut pas se démembrer facilement. Sur une transmission classique de 192 000 € (même montant que la nue-propriété d'Elsa), le simulateur de frais de succession calcule :

• Abattement : 100 000 €
• Base taxable : 92 000 €
• Droits à payer : 16 594 €
• Taux effectif moyen : 8,6 %

Ce que le démembrement ne change pas

Tant que Régis est en vie, il reste seul redevable de la taxe foncière et continue de déclarer la valeur du bien en pleine propriété à l'IFI si son patrimoine immobilier dépasse le seuil — le démembrement ne réduit pas son assiette IFI, contrairement à une idée reçue. Ce n'est qu'au moment de son décès que l'avantage fiscal se matérialise pleinement, avec la réunion automatique et non taxée des deux droits.

Cas pratique à titre indicatif, construit avec des paramètres réalistes mais fictifs. Chaque montant a été obtenu en renseignant les mêmes valeurs dans les calculateurs du site (barèmes 2025-2026 en vigueur) — reproduisez les étapes avec votre propre situation sur la page dédiée à la transmission et à la succession. Ceci n'est pas un conseil personnalisé ; une donation immobilière nécessite un acte notarié, et la stratégie de démembrement mérite d'être validée avec un notaire selon votre situation familiale.