Taux d'endettement : calcul, plafond des 35 % et comment l'améliorer

Le taux d'endettement est le premier chiffre que regarde une banque avant d'accorder un crédit immobilier — et la règle des 35 % qui l'encadre laisse peu de marge de négociation. Comprendre son calcul permet d'anticiper un refus, ou d'identifier les leviers pour l'améliorer avant de déposer un dossier.

La formule : un ratio, pas un montant

Le taux d'endettement (ou « taux d'effort ») se calcule ainsi : (mensualités de crédits en cours + nouvelle mensualité envisagée) ÷ revenus nets mensuels × 100. Les mensualités prises en compte incluent le futur crédit immobilier (assurance emprunteur comprise), les crédits à la consommation en cours, les prêts étudiants et les pensions versées (alimentaire, par exemple).

La règle des 35 % du HCSF

Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques de ne pas dépasser un taux d'endettement de 35 % (assurance emprunteur incluse) pour l'octroi d'un crédit immobilier, associé à une durée maximale de 25 ans (27 ans pour certains achats dans le neuf avec différé de remboursement). Cette règle reste pleinement en vigueur en 2026, malgré des propositions de réforme (remplacement par une analyse du « reste à vivre ») non adoptées à ce jour.

Le cas particulier de l'investissement locatif

Pour un crédit destiné à un investissement locatif, la règle des 35 % s'applique aussi, mais le calcul intègre les loyers attendus : ceux-ci sont ajoutés aux revenus, généralement à hauteur de 70 % de leur montant (une décote censée couvrir vacance locative, charges et impayés). Ce mécanisme permet souvent à un investisseur d'emprunter davantage que ne le suggérerait son seul salaire.

Comment améliorer son taux d'endettement avant un dossier

• Solder ou regrouper des crédits en cours : un rachat de crédit consommation peut faire baisser sensiblement le taux d'effort avant de déposer un dossier immobilier.
• Augmenter l'apport personnel : réduit le montant emprunté, donc la mensualité et le taux d'endettement associé.
• Allonger la durée du prêt (dans la limite de 25 ans) : réduit la mensualité, au prix d'un coût total du crédit plus élevé.
• Ajouter un co-emprunteur : mutualise les revenus pris en compte dans le calcul.

Le calculateur de taux d'endettement applique cette formule à partir des revenus et charges renseignés, et indique la capacité d'emprunt maximale correspondant au seuil de 35 %. Pour aller plus loin, voir le simulateur de capacité d'emprunt et le dossier investissement locatif pour le cas spécifique des loyers pris en compte. Ce ratio peut aussi évoluer fortement lors d'une séparation, quand les revenus et charges d'un foyer se répartissent entre deux ménages.

Règle HCSF en vigueur depuis janvier 2022, maintenue en 2026 (recommandation puis norme contraignante du Haut Conseil de stabilité financière). Chaque banque applique sa propre politique de risque dans le cadre de cette règle — pour un dossier précis, se rapprocher d'un établissement prêteur ou d'un courtier.