Plus-value immobilière : calcul, abattements et exonérations

Vendre un bien immobilier plus cher que son prix d'achat déclenche potentiellement deux impositions distinctes — impôt sur le revenu et prélèvements sociaux — mais toutes deux s'effacent progressivement avec la durée de détention, jusqu'à disparaître totalement.

Qui est concerné (et qui ne l'est pas)

La plus-value immobilière taxable concerne la vente d'un bien qui n'est pas la résidence principale au moment de la cession : résidence secondaire, bien locatif, terrain à bâtir. La résidence principale bénéficie d'une exonération totale, quelle que soit la durée de détention — voir plus bas.

Comment se calcule la plus-value brute

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, majoré des frais réellement engagés (ou, à défaut de justificatifs, d'un forfait) :

• Frais d'acquisition : montant réel, ou forfait de 7,5 % du prix d'achat si aucun justificatif n'est fourni.
• Travaux : montant réel des travaux (hors entretien courant), ou forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, sans obligation de justificatif dans ce cas.

Les abattements pour durée de détention, deux rythmes différents

L'impôt sur le revenu (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %) suivent chacun leur propre calendrier d'abattement, ce qui explique pourquoi l'exonération totale n'intervient pas à la même date pour les deux :

• Impôt sur le revenu : aucun abattement les 5 premières années, puis 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année → exonération totale après 22 ans.
• Prélèvements sociaux : aucun abattement les 5 premières années, puis 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année → exonération totale après 30 ans.

La résidence principale : exonération totale, sans condition de durée

La vente de la résidence principale échappe totalement à cette fiscalité, quelle que soit la durée de détention, à condition qu'il s'agisse bien du logement effectivement occupé au moment de la vente (ou vendu dans un délai raisonnable après un déménagement, sous certaines conditions). C'est l'exonération la plus large du dispositif.

La surtaxe sur les grosses plus-values

Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable à l'IR (après abattement), une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'ajoute, calculée par tranches. Elle ne concerne donc que les cessions dégageant une plus-value confortable, généralement des biens détenus peu de temps ou ayant fortement pris de la valeur.

Le calculateur de plus-value immobilière applique l'ensemble de ce barème (forfaits, abattements différenciés IR/PS, surtaxe) à partir du prix d'achat, du prix de vente et de la durée de détention. Ce calcul intervient typiquement à la revente d'un bien locatif, dans le cadre d'une transmission de patrimoine, ou lors du partage d'un bien après une séparation.

Barème en vigueur en 2025-2026 (article 150 U et suivants du CGI pour l'exonération et les abattements, article 1609 nonies G pour la surtaxe). Pour un calcul certifié, se référer à un notaire ou à impots.gouv.fr.