Mathilde, 38 ans : location nue ou meublée, la vraie rentabilité chiffrée
Mathilde a 38 ans, 3 200 € net par mois, aucun crédit en cours. Elle a repéré un T2 ancien à 180 000 € et veut se lancer dans l'investissement locatif — mais hésite entre le louer nu ou meublé. Plutôt que de se fier au rendement brut affiché par l'annonce, elle a chiffré le cash-flow réel, l'assurance de prêt et la fiscalité dans les simulateurs du site.
Financer l'achat : 174 400 € à emprunter
Prix du bien 180 000 €, frais de notaire dans l'ancien estimés à 14 400 €, apport personnel de 20 000 € : il reste 174 400 € à emprunter. Sur 20 ans (240 mois) à 3,35 % avec l'assurance groupe de la banque (0,34 %), le simulateur de prêt calcule :
- Mensualité hors assurance : 998,06 €
- Assurance / mois : 49,41 €
- Mensualité totale : 1 047,47 €
- Coût des intérêts + assurance sur 20 ans : 76 993,35 €
Assurance groupe ou délégation externe ?
Avant de signer l'assurance de la banque par réflexe, Mathilde compare avec une délégation externe sur le comparateur d'assurance emprunteur :
Location nue ou meublée : la rentabilité réelle
Le rendement brut affiché dans une annonce ne dit rien du cash-flow réel une fois le crédit, les charges et la vacance locative pris en compte. Le simulateur de rentabilité locative, appliqué aux deux scénarios avec la même mensualité de crédit (1 047,47 €) :
| Location nue (750 €/mois) | Location meublée (850 €/mois) | |
|---|---|---|
| Investissement total | 194 400 € | 199 400 € |
| Rendement brut | 4,63 % | 5,12 % |
| Rendement net de charges | 3,65 % | 4,06 % |
| Cash-flow mensuel avant crédit | +592 € | +674 € |
| Cash-flow mensuel après crédit | -456 € | -373 € |
Meublé : micro-BIC ou régime réel ?
Sur les 10 200 € de loyers annuels du scénario meublé, avec 1 600 € de charges déductibles, 5 747 € d'intérêts d'emprunt la première année et une tranche marginale d'imposition de 30 %, le simulateur LMNP compare :
- Micro-BIC (abattement forfaitaire 50 %) : 2 407 € d'impôt et prélèvements sociaux
- Régime réel (charges réelles + amortissement du bien) : 0 € d'impôt, résultat imposable ramené à zéro
Le régime réel fait économiser 2 407 € par an à Mathilde — au prix d'une comptabilité un peu plus lourde (déclaration 2031, amortissements à suivre).
Anticiper la revente dans 15 ans
Mathilde ne compte pas garder le bien indéfiniment. Pour une revente hypothétique à 230 000 € après 15 ans de détention, le simulateur de plus-value immobilière calcule :
- Plus-value brute : 8 600 €
- Total impôts (IR + prélèvements sociaux) : 1 888,73 €
- Gain net après impôt : 33 711,27 €
Les abattements pour durée de détention réduisent fortement la fiscalité dès 15 ans passés — un horizon à garder en tête au moment de choisir la durée de son crédit.
Ce qu'il faut retenir
- Le rendement brut affiché dans une annonce ne dit rien du cash-flow réel une fois le crédit et les charges déduits
- La location meublée dégage un cash-flow et un rendement net meilleurs que la location nue, sur un même bien
- Une délégation d'assurance de prêt externe peut faire économiser plusieurs milliers d'euros sur la durée du crédit
- En LMNP, le régime réel devient souvent plus avantageux que le micro-BIC dès que les intérêts d'emprunt et l'amortissement pèsent lourd
Cas pratique à titre indicatif, construit avec des paramètres réalistes mais fictifs. Chaque montant a été obtenu en renseignant les mêmes valeurs dans les calculateurs du site (barèmes et taux 2025-2026 en vigueur) — reproduisez les étapes avec votre propre projet sur la page dédiée à l'investissement locatif. Ne remplace pas une étude de marché locale ni une simulation bancaire personnalisée.
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