Calculateur de rentabilité locative
Calculez le rendement brut, le rendement net de charges et le cash-flow mensuel d'un investissement locatif à partir du prix d'achat, du loyer et des charges.
Outil gratuit, résultat à titre indicatif. Ne remplace pas une étude de marché locale ni une simulation fiscale complète.
Rendement brut, net et cash-flow : trois indicateurs différents
Le rendement brut (loyer annuel / prix d'achat) donne une première estimation rapide, souvent mise en avant dans les annonces, mais il ignore toutes les charges. Le rendement net déduit les charges non récupérables, la taxe foncière et les frais de gestion — c'est l'indicateur le plus fiable pour comparer deux biens entre eux. Le cash-flow va plus loin en intégrant le remboursement du crédit : c'est ce qui reste réellement chaque mois dans les poches de l'investisseur, positif ou négatif.
Quel rendement locatif viser ?
Il n'existe pas de seuil universel : le rendement brut varie fortement selon la tension du marché. Dans les grandes métropoles très demandées (Paris, certaines zones de grandes villes), un rendement brut de 2 à 4 % est courant, compensé par une forte demande locative et un potentiel de plus-value. Dans les villes moyennes, 5 à 8 % est plus fréquent. Un rendement affiché au-delà de 10 % signale souvent un marché tendu, un bien à rénover ou un risque locatif plus élevé (zone peu attractive, turnover important).
Les chiffres de comparaison sont donnés à titre d'ordre de grandeur général et ne remplacent pas une étude de marché locale.
Questions fréquentes
Quelle différence entre rendement brut, rendement net et cash-flow ?
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat, sans déduire aucune charge — c'est l'indicateur le plus optimiste. Le rendement net déduit les charges non récupérables, la taxe foncière et les frais de gestion. Le cash-flow va plus loin en intégrant la mensualité de crédit : c'est le montant réellement encaissé (ou décaissé) chaque mois.
Quel est un bon rendement locatif ?
Cela dépend fortement de la localisation : 2 à 4 % de rendement brut est courant dans les grandes métropoles tendues, 5 à 8 % dans les villes moyennes. Un rendement très élevé (au-delà de 10 %) doit alerter sur le risque locatif (vacance, dégradation, marché peu liquide) plutôt que d'être vu comme une opportunité systématique.
Comment la vacance locative affecte-t-elle la rentabilité ?
Chaque mois sans locataire réduit directement le loyer encaissé sans réduire les charges fixes (taxe foncière, copropriété, éventuel crédit). Une vacance de 5 % correspond à environ 18 jours par an sans occupant. Les biens dans des zones tendues (grandes villes, proximité universités) ont généralement une vacance plus faible que les zones rurales ou en déprise démographique.
Le régime fiscal (LMNP, micro-foncier) change-t-il la rentabilité réelle ?
Oui, fortement : les loyers sont imposés soit en revenus fonciers (location nue), soit en BIC (location meublée), avec des abattements ou des règles de déduction très différents. La rentabilité nette d'impôt peut varier de plusieurs points selon le régime choisi. Voir le comparateur LMNP micro-BIC vs réel et le comparatif des statuts.
Faut-il intégrer le crédit dans le calcul de rentabilité ?
Le rendement brut et net s'expriment généralement hors financement, pour comparer des biens indépendamment de la façon dont ils sont financés. Le cash-flow, lui, doit impérativement intégrer la mensualité de crédit : c'est l'indicateur le plus pertinent pour savoir si l'investissement s'autofinance ou nécessite un effort d'épargne mensuel.
Mis à jour le 01/08/2026
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