Julien et Manon, 2 enfants : le budget chiffré pour changer de logement
Julien, 39 ans, et Manon vivent avec leurs deux enfants dans un appartement devenu trop petit. Ils décident de le vendre pour acheter une maison plus grande. Entre la fiscalité de la vente, les frais du nouvel achat et la limite bancaire du taux d'endettement, voici leur parcours chiffré avec les outils du site.
Vendre l'appartement : une plus-value totalement exonérée
Acheté 220 000 € il y a 8 ans, leur appartement est aujourd'hui estimé à 310 000 €. Étant leur résidence principale au moment de la vente, la plus-value de 90 000 € échappe totalement à l'impôt, quelle que soit la durée de détention. À titre de comparaison, le calculateur de plus-value immobilière montre que si ce logement n'avait pas été leur résidence principale, l'addition aurait atteint 12 931,08 € (6 309,90 € d'impôt sur le revenu + 6 621,18 € de prélèvements sociaux).
Les frais de notaire du nouveau bien
La maison visée coûte 480 000 € dans l'ancien. Le calculateur de frais de notaire détaille la facture :
- Émoluments du notaire : 5 175,13 €
- Droits de mutation (DMTO) : 27 840 €
- Sécurité immobilière et débours : 1 680 €
- Total : 34 695,13 €
Combien peuvent-ils emprunter ?
Après avoir soldé les 130 000 € de crédit restant sur l'ancien appartement, la vente leur laisse 180 000 € d'apport. Pour financer le solde (480 000 € + 34 695 € de frais, soit 514 695 €), il leur manque environ 335 000 €. Sur leurs revenus combinés de 5 200 € par mois, le calculateur de capacité d'emprunt plafonne leur capacité à 297 215,31 € sur 25 ans à 3,7 % — 37 480 € en dessous du besoin, qu'ils comblent avec leur épargne de précaution.
Le prêt et son coût réel
Sur 297 215,31 €, 25 ans (300 mois), à 3,7 % avec une assurance à 0,34 %, le simulateur de prêt donne :
- Mensualité hors assurance : 1 520 €
- Assurance emprunteur : 84,21 €/mois
- Mensualité totale : 1 604,21 €
- Coût total des intérêts sur la durée : 158 784,52 €
Le taux d'endettement, la limite à ne pas dépasser
Dernière vérification avant de signer : le calculateur de taux d'endettement intègre la nouvelle mensualité aux charges existantes (300 €/mois de crédit auto).
Pour rester sous les 35 %, Julien et Manon comparent une délégation d'assurance externe via le comparateur d'assurance emprunteur, généralement moins chère que l'assurance groupe proposée par la banque.
Ce qu'il faut retenir
- La résidence principale est exonérée de plus-value quelle que soit la durée de détention
- Les frais de notaire représentent ici environ 7,2 % du prix d'achat, dans la fourchette habituelle de l'ancien
- La capacité d'emprunt bancaire peut être inférieure au besoin réel — l'épargne de précaution comble souvent l'écart
- L'assurance emprunteur peut à elle seule faire dépasser le seuil des 35 % de taux d'endettement
Cas pratique à titre indicatif, construit avec des paramètres réalistes mais fictifs. Chaque montant a été obtenu en renseignant les mêmes valeurs dans les calculateurs du site (barèmes 2025-2026 en vigueur) — reproduisez les étapes avec votre propre situation sur la page dédiée aux projets immobiliers. Pour une offre de prêt définitive, se référer à votre banque ou à un courtier.
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