Bruno et Sylvie, 57 ans : la maison des parents en indivision, vendre, racheter ou louer
Bruno a 57 ans, technicien de maintenance, 3 100 € net par mois. À la mort de leur mère, sa sœur Sylvie et lui héritent à parts égales de la maison familiale, estimée 260 000 €. Aucun autre bien important, juste de quoi régler les frais. Trois options sur la table : vendre et partager, Bruno rachète la part de Sylvie pour y vivre, ou les deux gardent la maison et la louent. Ils chiffrent chaque piste.
Les droits de succession
Le calculateur de droits de succession, pour une part de 130 000 € reçue par un enfant :
- Abattement (ligne directe) : 100 000 €
- Base taxable : 30 000 €
- Droits à payer : 4 194 € par héritier, taux effectif 3,2 %
La valeur de 260 000 € déclarée dans la succession devient le prix de revient du bien : en cas de revente proche de ce montant, la plus-value imposable est quasi nulle.
Option A — vendre et partager
La maison est vendue autour de 260 000 €. Après frais d'agence et diagnostics (5 à 8 %), chacun repart avec environ 120 000 à 123 000 €, sans dette, sans gestion. Aucune plus-value à payer, le prix de vente étant proche de la valeur successorale majorée du forfait de 7,5 % de frais d'acquisition.
Option B — Bruno rachète la part de Sylvie
Bruno verse une soulte de 130 000 € à Sylvie et devient seul propriétaire. Côté financement, le simulateur de prêt chiffre un emprunt de 130 000 € sur 20 ans à 3,4 % à 747,28 €/mois. Le calculateur de capacité d'emprunt confirme que c'est tenable : sur 3 100 €/mois de revenus, la mensualité maximale est de 1 085 € et la capacité de 188 750 € — la mensualité de 747 € représente un taux d'endettement d'environ 24 %.
Restent les frais d'acte. Le calculateur de frais de notaire, appliqué à 130 000 € comme une acquisition classique, donne 10 626 € (8,17 %).
Option C — garder et louer, en indivision
Ni vente ni rachat : les deux conservent le bien et le mettent en location, 950 €/mois. Le calculateur de rentabilité locative, sans crédit :
- Loyer annuel brut : 11 400 € · Rendement brut : 4,38 %
- Revenu net de charges (vacance, gestion, charges non récupérables, taxe foncière) : 7 446 €/an
- Cash-flow : +621 €/mois, partagé entre les deux
La taxe foncière
Le calculateur de taxe foncière, pour une valeur locative cadastrale de 5 200 € :
- Taxe foncière (part bâti) : 1 248 € · TEOM : 286 €
- Total : 1 534 €/an, à partager entre les indivisaires
La fiscalité des loyers, part par part
En indivision, chacun déclare sa quote-part de loyers et de charges. Pour la moitié de Bruno (environ 5 700 € de loyers, 1 400 € de charges), le comparateur de revenus fonciers, à sa tranche marginale de 30 % :
- Micro-foncier : base 3 990 €, impôt et prélèvements sociaux 1 883 €/an, loyer net après impôt 3 817 €
- Régime réel : coût fiscal 2 030 € — le micro-foncier est plus avantageux d'environ 146 €/an
Ce qu'il faut retenir
- Maison à 260 000 € : 4 194 € de droits de succession par héritier après l'abattement de 100 000 €
- Vendre : environ 121 000 € chacun, sans dette ni gestion, sans plus-value à payer
- Racheter la part de Sylvie : 130 000 € financés à 747 €/mois (endettement ≈ 24 %), + droit de partage de 2,5 % (≈ 3 250 €) et non 8 %
- Garder et louer : rendement brut 4,38 %, cash-flow +621 €/mois à deux, taxe foncière 1 534 €/an, loyers imposés à 30 %
- L'indivision reste fragile : chacun peut en sortir à tout moment (article 815 du code civil)
Cas pratique à titre indicatif, construit avec des paramètres réalistes mais fictifs. Chaque montant a été obtenu en renseignant les mêmes valeurs dans les calculateurs du site (barème des droits de succession 2026, barème IR 2025). La page succession regroupe les outils des droits, de la soulte et de la revente. Pour une succession réelle, le notaire chargé du dossier reste l'interlocuteur.
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