Louer ou acheter sa résidence principale : simulateur
Compare, sur une durée d'occupation donnée, le patrimoine net obtenu en achetant sa résidence principale à crédit et celui obtenu en restant locataire tout en plaçant l'apport et les écarts de mensualité.
Outil gratuit, résultat à titre indicatif. Compare, sur une durée d'occupation donnée, le patrimoine net obtenu en achetant sa résidence principale à crédit et celui obtenu en restant locataire tout en plaçant l'apport et les écarts de mensualité. Le calcul aligne le budget logement mensuel sur le scénario le plus coûteux : le scénario le moins coûteux place la différence au taux de rendement de l'épargne indiqué. Ne tient pas compte de la fiscalité (revenus fonciers, plus-value de résidence principale exonérée, IFI), d'un changement de situation, ni de la valeur d'usage d'être propriétaire. Pour un calcul de financement précis, voir le simulateur de prêt et la capacité d'emprunt.
Pourquoi la comparaison ne se résume pas à « le loyer, c'est de l'argent perdu »
Un achat immobilier comporte lui aussi des dépenses qui ne construisent aucun patrimoine : intérêts d'emprunt, assurance, frais d'acquisition (7 à 8 % du prix dans l'ancien), taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, entretien et gros travaux. En face, le locataire qui n'immobilise pas d'apport peut le placer, tout comme la différence entre son loyer et la mensualité d'un propriétaire. La vraie question est donc : au bout de la durée pendant laquelle je compte occuper ce logement, quel scénario me laisse le patrimoine net le plus élevé ?
Le rôle décisif de la durée
Les frais d'acquisition sont payés une fois, au début. Ils ne sont « amortis » que si le bien est conservé assez longtemps pour que le capital remboursé et l'éventuelle valorisation les compensent. En pratique, le seuil à partir duquel l'achat devient plus avantageux se situe souvent entre 5 et 10 ans, mais il varie fortement selon le rapport prix / loyer local, le taux du crédit et l'hypothèse de revalorisation retenue.
Ce que l'outil ne calcule pas
La fiscalité (la plus-value de résidence principale est exonérée, mais l'IFI peut s'appliquer sur les gros patrimoines), le coût d'un déménagement, la mobilité professionnelle réduite par la propriété, ou encore la possibilité de louer le bien plus tard. Pour la partie financement, s'appuyer sur le simulateur de prêt, la capacité d'emprunt et le taux d'endettement.
Ordres de grandeur usuels sur le marché résidentiel français. Ne remplace pas une étude de financement personnalisée.
Questions fréquentes
À partir de combien d'années l'achat devient-il rentable face à la location ?
Il n'y a pas de seuil universel. Le simulateur affiche le nombre d'années au bout duquel le patrimoine net de l'acheteur repasse devant celui d'un locataire qui place son apport. Dans les hypothèses courantes (frais d'acquisition de 7 à 8 %, taux de crédit autour de 3,5 %, bien faiblement revalorisé), ce seuil se situe souvent entre 5 et 10 ans. Il s'allonge si le bien ne prend pas de valeur ou si l'épargne rapporte beaucoup.
Pourquoi le locataire est-il supposé « placer » de l'argent ?
Pour comparer à effort d'épargne égal. L'acheteur immobilise son apport dans le logement et paie une mensualité ; le locataire, lui, garde cet apport et peut l'investir. À chaque mois, l'outil aligne le budget logement sur le scénario le plus cher et fait placer la différence au scénario le moins cher, au taux de rendement que vous indiquez. Sans cette hypothèse, la comparaison serait biaisée en faveur de l'achat.
Quel taux de revalorisation du bien faut-il retenir ?
Par prudence, une hypothèse proche de l'inflation (0 à 1 %/an) évite de surestimer l'achat. Les prix immobiliers peuvent monter fortement sur certaines périodes et baisser sur d'autres ; retenir un chiffre modéré et tester une variante plus optimiste donne une fourchette plus fiable qu'un pari sur une hausse continue.
Les frais de notaire sont-ils inclus ?
Oui, via le champ « frais d'acquisition », exprimé en pourcentage du prix : environ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Ils regroupent les droits de mutation, les émoluments du notaire et les frais de garantie du prêt. Pour un chiffrage détaillé, utiliser le calculateur de frais de notaire.
La plus-value réalisée à la revente est-elle imposée ?
Non : la vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value. L'outil retient donc le prix de revente net des seuls frais de vente (agence, diagnostics, éventuelle indemnité de remboursement anticipé). L'imposition s'appliquerait en revanche à une résidence secondaire ou à un bien locatif — voir le calculateur de plus-value immobilière.
Mis à jour le 29/08/2026
0 commentaire
Aucun commentaire pour l'instant.
Laisser un commentaire