Pascal, 45 ans : passer son meublé du micro-BIC au régime réel, le calcul chiffré

Pascal a 45 ans, il est cadre et gagne 58 000 € brut par an. Depuis quatre ans, il loue un T2 meublé 620 € par mois et déclare ces loyers au régime micro-BIC, par simplicité : un abattement forfaitaire de 50 %, aucune comptabilité. Un collègue lui a parlé de l'amortissement au régime réel. Avant de changer quoi que ce soit, il veut voir les chiffres — rendement réel du bien, économie d'impôt, et ce que la trésorerie dégagée lui permettrait ensuite.

Le rendement réel du T2 aujourd'hui

Le bien a coûté 150 000 € plus 12 000 € de frais, soit 162 000 €. Loué 620 €/mois (7 440 €/an), avec 1 400 € de charges non récupérables et 800 € de taxe foncière, financé par un crédit de 550 €/mois, le calculateur de rentabilité locative donne :

• Rendement brut : 4,59 %
• Rendement net de charges : 3,23 %
• Cash-flow avant crédit : +437 €/mois
• Cash-flow après crédit : −113 €/mois (soit −1 360 €/an de sa poche)

Le bien s'autofinance presque, mais Pascal remet 113 € chaque mois. C'est dans ce contexte que la fiscalité des loyers pèse.

Micro-BIC ou régime réel : le rôle de l'amortissement

Pascal saisit dans le comparateur LMNP ses 7 440 € de loyers annuels, 2 200 € de charges (dont taxe foncière et assurance), 1 800 € d'intérêts d'emprunt, une valeur de bien de 150 000 € et sa tranche marginale de 30 % :

• Micro-BIC : abattement de 50 % → base imposable 3 720 € → 1 116 € d'impôt sur le revenu + 640 € de prélèvements sociaux = 1 756 €/an
• Régime réel : 4 000 € de charges déductibles + 5 100 € d'amortissement du bien → résultat imposable 0 € → 0 € d'impôt

L'économie est de 1 756 € par an.

L'effet sur l'impôt global

Sur son seul salaire, le simulateur d'impôt calcule, pour 47 008 € de net imposable : un revenu net imposable de 42 307 €, 5 858 € d'impôt, un taux moyen de 13,8 % et une tranche marginale de 30 %.

C'est cette tranche de 30 % qui s'ajoute aux 17,2 % de prélèvements sociaux sur les loyers imposables. En micro-BIC, les 3 720 € de base coûtent donc 1 756 € ; au réel, la base étant nulle, les loyers n'ajoutent rien à l'impôt de Pascal.

La trésorerie récupérée : un deuxième bien ?

Les 1 756 €/an économisés couvrent l'essentiel du cash-flow négatif (1 360 €/an). Reste la question d'un second achat. Avec 4 213 € de revenus mensuels (net salaire de 3 780 € + 70 % des loyers, pondération bancaire) et 550 € de mensualité en cours, le calculateur de taux d'endettement donne :

• Taux d'endettement actuel : 13,1 %
• Avec un nouveau prêt de 620 €/mois : 27,8 %, toujours sous le seuil
• Capacité mensuelle restante avant 35 % : 925 €/mois

Cas pratique à titre indicatif, construit avec des paramètres réalistes mais fictifs. Chaque montant a été obtenu en renseignant les mêmes valeurs dans les calculateurs du site (barèmes 2025-2026 en vigueur). Pour l'ensemble du parcours d'un investisseur — financement, choix du régime, plus-value à la revente —, voir la page investissement locatif. Pour les règles fiscales précises du LMNP : impots.gouv.fr ou un expert-comptable.