Odile, 58 ans : vendre son studio locatif, la plus-value et l'argent qui reste

Odile a 58 ans. Il y a 12 ans, elle a acheté un studio 180 000 € pour le louer. Elle approche de la retraite et souhaite alléger sa gestion locative avant de partir : elle le revend 260 000 €. Reste à savoir ce que le fisc va prélever au passage, et ce qu'elle peut faire de la somme qui lui reviendra.

La plus-value brute

Achat 180 000 €, vente 260 000 €, 12 ans de détention, sans frais réels justifiés : Odile laisse le simulateur de plus-value immobilière appliquer les forfaits (7,5 % de frais d'acquisition, 15 % de travaux). Résultat : une plus-value brute de 39 500 €, après déduction de 220 500 € de coût d'acquisition majoré.

Les abattements pour durée de détention

Après 12 ans, les abattements ne sont pas encore favorables — ils ne deviennent significatifs qu'à partir de la 6^e année et ne s'annulent totalement qu'après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux) :

• Abattement pour durée (IR) : 16 590 €, soit une base imposable IR de 22 910 €
• Abattement pour durée (prélèvements sociaux) : 4 562,25 €, soit une base imposable PS de 34 937,75 €

Un versement PER, mais pas pour la même raison

Odile pourrait croire qu'un versement sur un Plan d'Épargne Retraite réduit l'impôt qu'elle vient de payer sur sa plus-value. Ce n'est pas le cas : la plus-value immobilière est taxée à un taux forfaitaire, hors barème progressif. Le PER ne joue que sur ses revenus courants. Avec un revenu imposable de 42 000 € et une part fiscale, le simulateur PER plafonne son versement déductible à 4 710 € (10 % du revenu, plancher légal) :

• Versement PER : 4 710 €
• Tranche marginale d'imposition : 30 %
• Économie d'impôt : 1 413 €
• Coût réel net du versement : 3 297 €

Faire fructifier le reste jusqu'à la retraite

Une fois les 4 710 € versés sur son PER, il reste à Odile 56 137,81 − 4 710 = 51 427,81 €. Elle les place sur un contrat diversifié jusqu'à ses 65 ans, dans 7 ans. Le simulateur d'intérêts composés, à 4 % annuel sans versement complémentaire, projette :

• Capital initial : 51 428 €
• Intérêts totaux sur 7 ans : 16 248 €
• Capital final : 67 676 €

Cas pratique à titre indicatif, construit avec des paramètres réalistes mais fictifs. Chaque montant a été obtenu en renseignant les mêmes valeurs dans les calculateurs du site (barèmes 2026 en vigueur, hypothèse de rendement non garantie) — reproduisez les étapes avec votre propre situation sur la page dédiée aux bailleurs. Ceci n'est pas un conseil fiscal ou en investissement ; pour un calcul certifié, consultez un notaire.