Karim, 38 ans : la rentabilité chiffrée d'un studio locatif en LMNP

Karim a 38 ans, cadre, 2 900 € nets par mois, sans crédit en cours. Il repère un studio ancien à 140 000 € à louer en LMNP (loueur en meublé non professionnel). Peut-il emprunter sans dépasser le seuil bancaire ? Quel régime fiscal choisir ? Le projet est-il rentable dès la première année ? Voici son parcours, calculé avec les outils du site.

Peut-il emprunter sans toucher à son taux d'endettement actuel ?

Sans crédit en cours, le calculateur de capacité d'emprunt de Karim, sur 20 ans à 3,9 %, donne une mensualité maximale de 1 015 € pour une capacité totale de 168 962,79 €. De quoi voir venir avant même de chiffrer le studio.

Le prix du studio et les frais de notaire

Le studio est ancien, à 140 000 €. Le calculateur de frais de notaire évalue le total des frais à 11 314,01 € (émoluments du notaire, droits de mutation, sécurité immobilière et débours) — soit un financement total à trouver de 151 314 €, bien en dessous des 168 962,79 € de capacité calculés à l'étape précédente.

Simuler le prêt immobilier

Sur 151 314 € empruntés à 3,9 % sur 240 mois (20 ans), avec une assurance emprunteur à 0,34 %, le simulateur de prêt calcule une mensualité totale de 951,85 € (908,98 € hors assurance + 42,87 € d'assurance), pour un coût total du crédit de 66 841,08 € d'intérêts et 10 289,35 € d'assurance sur toute la durée.

Micro-BIC ou régime réel : quelle fiscalité choisir ?

Karim loue le studio 550 € par mois, soit 6 600 € de loyers annuels. Avec 1 200 € de charges courantes et 5 800 € d'intérêts d'emprunt la première année, le simulateur LMNP compare les deux régimes à sa tranche marginale d'imposition de 30 % :

Grâce aux 3 808 € d'amortissement du bien déductibles en régime réel, le résultat imposable tombe à 0 € : le régime réel fait économiser 1 558 € par an à Karim par rapport au micro-BIC.

Vérifier son taux d'endettement avant de signer

Avec la nouvelle mensualité de 951,85 € ajoutée à ses revenus de 2 900 €, le calculateur de taux d'endettement de Karim ressort à 32,8 %, sous le seuil de 35 % fixé par le HCSF — sans loyers perçus intégrés au calcul, à titre de marge de sécurité.

Cas pratique à titre indicatif, construit avec des paramètres réalistes mais fictifs. Chaque montant a été obtenu en renseignant les mêmes valeurs dans les calculateurs du site (barèmes 2025-2026 en vigueur) — reproduisez les étapes avec votre propre situation sur la page dédiée à l'investissement locatif. Pour un calcul certifié, se référer à un notaire, un expert-comptable ou impots.gouv.fr.