Frais de notaire : comment sont-ils vraiment calculés ?

« Frais de notaire » est un terme trompeur : sur 100 € payés lors d'un achat immobilier ancien, environ 80 € reviennent aux impôts et aux collectivités, à peine 10 % reviennent au notaire lui-même. Comprendre cette répartition permet d'anticiper le vrai budget d'un achat.

Quatre postes bien distincts, un seul virement

Ce qu'on appelle « frais de notaire » regroupe en réalité quatre éléments encaissés en une seule fois par le notaire, puis reversés pour l'essentiel à l'État et aux collectivités :

• Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) — la part la plus importante, reversée au département, à la commune et à l'État.
• La contribution de sécurité immobilière (CSI) — 0,10 % du prix, pour la publicité foncière.
• Les émoluments du notaire — sa rémunération réglementée, seule part qui lui revient vraiment.
• Les débours — frais avancés pour le compte de l'acheteur (extraits cadastraux, géomètre, état hypothécaire…), de l'ordre de 1 000 à 1 200 €.

Les droits de mutation (DMTO) : la plus grosse part de la facture

Dans l'ancien, les DMTO s'élèvent à environ 5,80 % du prix de vente (parts départementale, communale et frais d'assiette cumulés). Dans le neuf, ils tombent à 0,715 % seulement — le bien ayant déjà supporté la TVA à 20 % lors de sa construction. C'est ce différentiel qui explique l'essentiel de l'écart entre « 7-8 % dans l'ancien » et « 2-3 % dans le neuf ».

Les émoluments du notaire : un barème dégressif, réglementé par décret

La rémunération du notaire suit un barème national dégressif par tranches (décret du 8 mars 2021), appliqué au prix du bien : plus le prix augmente, plus le taux appliqué à chaque tranche supplémentaire diminue. Une TVA de 20 % s'ajoute à ce montant HT.

Une remise possible au-delà de 100 000 €

Depuis 2021, les notaires peuvent accorder une remise de 10 à 20 % sur la part des émoluments calculée au-delà de 100 000 € de prix de vente. Cette remise reste à la discrétion de l'étude et n'est pas systématique — elle mérite d'être demandée, surtout sur les biens de valeur élevée.

Le calculateur de frais de notaire applique ce barème dégressif complet (émoluments, DMTO, CSI, débours) selon le prix et le type de bien (ancien ou neuf), sans la remise négociable. Ce calcul intervient dans de nombreux projets : un investissement locatif, une donation ou une succession immobilière, ou le premier achat d'un jeune actif.

Barème en vigueur en 2025-2026 (décret n° 2021-231 du 8 mars 2021 pour les émoluments, articles 1594 D et suivants du CGI pour les DMTO). Le taux de DMTO peut varier légèrement selon le département. Pour un montant certifié, se référer à l'étude notariale en charge de l'acte.