Dispositif Jeanbrun : le nouveau statut du bailleur privé, conditions et avantage fiscal

Un nouveau statut fiscal fait son entrée dans le paysage de l'investissement locatif : le dispositif Jeanbrun, ou « statut du bailleur privé », doit prendre effet dès la promulgation de la loi de finances 2026. Conditions d'accès, avantage fiscal, plafonds de loyer — ce qu'il faut savoir avant d'investir.

Un dispositif temporaire, jusqu'à fin 2028

Nommé en référence à Vincent Jeanbrun, ministre du Logement à l'origine du texte, ce nouveau statut est applicable dès la promulgation de la loi de finances 2026 et jusqu'au 31 décembre 2028. Il vise à relancer l'investissement locatif dans un contexte de tension sur le marché du logement, en s'inscrivant dans la continuité des dispositifs Pinel et Loc'Avantages, aujourd'hui arrivés à échéance ou en voie de disparition.

Des conditions d'accès précises

Pour être éligible, le logement doit être loué nu, servir de résidence principale au locataire, et faire l'objet d'un engagement de location d'au moins 9 ans. Le loyer et les ressources du locataire sont encadrés par des plafonds fixés par zone géographique. Point important : seuls les logements situés dans un immeuble collectif sont concernés — contrairement au Pinel dans sa version initiale, les maisons individuelles sont exclues du dispositif.

Un avantage fiscal fondé sur l'amortissement

Contrairement à une réduction d'impôt classique, l'avantage du dispositif Jeanbrun repose sur un amortissement déductible chaque année, calculé sur 80 % de la valeur du bien, à un taux compris entre 3,5 % et 5,5 % selon le type de loyer pratiqué. Le plafond annuel d'amortissement s'élève à 8 000 € pour un loyer intermédiaire, 10 000 € pour un loyer social et 12 000 € pour un loyer très social — plus le loyer pratiqué est bas, plus l'avantage fiscal potentiel est élevé.

Des plafonds de loyer qui varient selon la zone

Pour un loyer intermédiaire, le plafond mensuel hors charges est de 19,71 €/m² en zone A bis (Paris et proche périphérie), 14,64 €/m² en zone A, 11,80 €/m² en zone B1 et 10,26 €/m² en zones B2 et C. Ces plafonds déterminent à la fois le loyer maximal encaissable et le niveau d'amortissement applicable.

Ce nouveau statut s'inscrit dans la palette des options disponibles pour un investissement locatif, aux côtés du statut LMNP ou de la location nue classique. Avant de se lancer, le simulateur de rentabilité locative permet d'estimer le rendement net d'un projet, et le simulateur de revenus fonciers d'anticiper la fiscalité applicable.

Résultat indicatif. Dispositif issu de la loi de finances 2026, dont les modalités d'application définitives (décrets) peuvent affiner certains paramètres présentés ici. Se référer aux textes officiels avant tout engagement. Source : Capital, août 2026.