IFI : qui est concerné et comment il se calcule

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne concerne qu'une minorité de foyers, mais son barème progressif peut surprendre dès que le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros. Contrairement à une idée reçue, il ne porte que sur l'immobilier — jamais sur l'épargne financière.

Qui doit déclarer l'IFI ?

L'IFI concerne les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Ce seuil s'apprécie par foyer fiscal (couple marié ou pacsé, enfants mineurs à charge compris), pas par personne. Sont concernés tous les biens immobiliers détenus directement ou indirectement (via une SCI, des parts de SCPI…), en France comme à l'étranger pour les résidents fiscaux français.

L'abattement de 30 % sur la résidence principale

La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale avant d'entrer dans le calcul — un avantage qui ne s'applique à aucun autre bien immobilier, y compris une résidence secondaire ou un bien locatif.

Le barème progressif par tranches

• Jusqu'à 800 000 € : 0 %
• De 800 000 € à 1 300 000 € : 0,50 %
• De 1 300 000 € à 2 570 000 € : 0,70 %
• De 2 570 000 € à 5 000 000 € : 1 %
• De 5 000 000 € à 10 000 000 € : 1,25 %
• Au-delà de 10 000 000 € : 1,50 %

Une fois le seuil de 1 300 000 € franchi, l'impôt se calcule sur l'ensemble du barème depuis la première tranche — les tranches à 0 % et 0,50 % s'appliquent donc aussi, pas seulement le taux de la dernière tranche atteinte.

La décote d'entrée dans le barème (entre 1,3 M€ et 1,4 M€)

Pour éviter un effet de seuil brutal, une décote s'applique aux patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 € : elle atténue le montant de l'IFI calculé par le barème, selon la formule 17 500 € − (1,25 % × patrimoine taxable). Au-delà de 1 400 000 €, elle disparaît totalement.

Comment réduire son IFI

Plusieurs leviers légaux permettent de réduire l'assiette taxable :

• Les dettes déductibles : capital restant dû sur un crédit immobilier, travaux en cours, impôts fonciers dus au 1er janvier.
• Le démembrement de propriété : dans le cadre d'une transmission anticipée, la donation de la nue-propriété tout en conservant l'usufruit peut faire sortir progressivement des biens du patrimoine taxable du donateur.
• Les biens professionnels : un bien affecté à une activité professionnelle (locaux d'une entreprise dont on est dirigeant, par exemple) peut être exonéré sous conditions strictes.

Le simulateur IFI applique ce barème complet (abattement résidence principale, décote, tranches progressives) à partir du patrimoine immobilier et des dettes déclarées. Pour une stratégie de transmission de patrimoine immobilier plus large, voir le dossier succession et transmission de patrimoine.

Barème IFI inchangé depuis 2018, en vigueur en 2025-2026 (article 964 et suivants du CGI). Pour une situation patrimoniale complexe, un conseil notarial ou patrimonial reste recommandé.