Antoine, 35 ans : le budget complet d'un premier achat, jusqu'à l'assurance emprunteur

Antoine a 35 ans, un CDI depuis six ans et 16 000 € de côté. Il vise un appartement ancien à 200 000 € et veut savoir, avant de contacter une banque, ce que son dossier vaut vraiment — capacité d'emprunt, frais de notaire, mensualités, et le détail souvent négligé de l'assurance emprunteur. Voici son parcours chiffré de bout en bout, calculé avec les outils du site.

Combien peut-il emprunter ?

Avec un revenu net de 2 900 € par mois, sans crédit en cours, le calculateur de capacité d'emprunt applique la règle des 35 % d'endettement maximum (HCSF) : au taux moyen observé en 2026 (3,35 %) sur 25 ans, sa mensualité maximale est de 1 015 € par mois, pour une capacité d'emprunt de 206 043,26 €.

Les frais de notaire : à quoi sert vraiment son apport

Pour un bien ancien à 200 000 €, le calculateur de frais de notaire estime les frais à 15 440,09 € (droits de mutation, émoluments du notaire, sécurité immobilière et débours), soit 7,72 % du prix. Antoine finance l'intégralité du bien par le prêt et réserve ses 16 000 € d'apport à ces frais — avec une marge d'environ 560 € pour les premiers frais d'installation.

La mensualité, hors assurance

Sur un capital de 200 000 € emprunté sur 300 mois (25 ans) à 3,35 %, le simulateur de prêt donne une mensualité hors assurance de 985,23 €, pour un coût total des intérêts de 95 568,99 € sur toute la durée.

L'assurance emprunteur : le détail qui change tout

La banque d'Antoine lui propose son assurance groupe à un taux de 0,34 % (TAEA) sur le capital initial. Une délégation externe, elle, affiche 0,12 % sur le capital restant dû. Le calculateur d'assurance emprunteur compare les deux :

Le taux d'endettement final : la limite des 35 % en pratique

C'est là que le choix de l'assurance devient décisif. Avec l'assurance de la banque, la mensualité totale grimpe à 1 042,23 € (985,23 € + 57 €) : le calculateur de taux d'endettement affiche alors 35,9 % — au-dessus du seuil HCSF, un dossier que certaines banques refuseront tel quel. Avec la délégation externe, la mensualité totale redescend à 996,23 €, soit 34,4 % : sous la limite, mais tout juste.

Cas pratique à titre indicatif, construit avec des paramètres réalistes mais fictifs. Chaque montant a été obtenu en renseignant les mêmes valeurs dans les calculateurs du site (barèmes 2025-2026 en vigueur) — reproduisez les étapes avec votre propre projet sur la page dédiée aux projets immobiliers. Pour un calcul certifié, se référer à votre banque ou à un courtier.