Simulateur de rendement SCPI
Estimez le revenu net d'un investissement en SCPI de rendement selon le taux de distribution, le régime fiscal et votre tranche marginale d'imposition.
Outil gratuit, résultat à titre indicatif. Estime le revenu net perçu chaque année en investissant dans une SCPI de rendement, après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Ne tient pas compte de l'évolution du prix de la part (revalorisation ou baisse) ni des frais de gestion déjà déduits du taux de distribution communiqué par la société de gestion.
Qu'est-ce qu'une SCPI de rendement ?
Une SCPI (société civile de placement immobilier) collecte l'épargne de nombreux investisseurs pour acheter et gérer un parc immobilier locatif (bureaux, commerces, logistique, santé…). En échange, chaque porteur de parts perçoit une quote-part des loyers collectés, généralement versée trimestriellement, sans avoir à gérer un bien en direct. Le taux de distribution (ex-TDVM) publié chaque année par la société de gestion mesure le rendement brut avant fiscalité.
Comment les revenus de SCPI sont-ils imposés ?
Les revenus de SCPI détenues en direct (hors assurance-vie ou PER) sont imposés comme des revenus fonciers : au barème progressif de l'impôt sur le revenu (selon la tranche marginale) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Le régime micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 %, s'applique automatiquement si l'ensemble des revenus fonciers du foyer ne dépasse pas 15 000 € par an ; au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges réelles (frais de gestion, intérêts d'emprunt), rarement pertinent pour un simple porteur de parts.
Les parts de SCPI détenues en direct entrent dans l'assiette de l'IFI pour leur quote-part d'actifs immobiliers imposables — voir le simulateur IFI. Ce simulateur ne couvre pas la détention via assurance-vie ou PER, dont la fiscalité diffère (pas d'imposition annuelle, taxation uniquement au rachat).
Exemples de revenus SCPI selon le montant investi
| Montant investi | Revenu net annuel estimé | |
|---|---|---|
| 10 000 € | 238 € | Voir le détail |
| 20 000 € | 475 € | Voir le détail |
| 50 000 € | 1 188 € | Voir le détail |
| 100 000 € | 2 376 € | Voir le détail |
| 200 000 € | 4 752 € | Voir le détail |
Taux de distribution 4,5 % · régime réel · TMI 30 % · sur 10 ans
Questions fréquentes
Quel est le rendement moyen d'une SCPI ?
Le taux de distribution moyen du marché varie selon les années et les sociétés de gestion, généralement entre 4 % et 6 % brut. Ce chiffre est publié annuellement par chaque SCPI et doit toujours être vérifié auprès de la société de gestion avant d'investir — les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comment sont imposés les revenus de SCPI ?
Détenus en direct, les revenus de SCPI sont imposés comme des revenus fonciers : barème progressif de l'impôt sur le revenu selon la tranche marginale, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Le régime micro-foncier (abattement de 30 %) s'applique si les revenus fonciers totaux du foyer restent sous 15 000 € par an.
Faut-il détenir des SCPI via une assurance-vie plutôt qu'en direct ?
Détenues dans une assurance-vie, les parts de SCPI échappent à l'imposition annuelle sur les revenus fonciers : la fiscalité (PFU ou barème, avec abattement après 8 ans) ne s'applique qu'au retrait. En contrepartie, l'assureur prélève des frais de gestion supplémentaires et certains contrats limitent la part de SCPI accessible. Ce choix dépend surtout de la tranche marginale d'imposition et de l'horizon de placement.
Les parts de SCPI comptent-elles dans l'IFI ?
Oui : la quote-part d'actifs immobiliers imposables détenue via des parts de SCPI entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière, au même titre qu'un bien détenu en direct. La société de gestion communique chaque année le pourcentage d'actifs imposables à l'IFI (généralement proche de 100 % pour une SCPI classique).
Peut-on emprunter pour investir en SCPI ?
Oui, et c'est une pratique courante : l'achat de parts de SCPI à crédit permet de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers (régime réel obligatoire), ce qui réduit fortement voire annule l'imposition pendant la durée du prêt. Le simulateur ci-dessus ne modélise pas cet effet de levier — voir le simulateur de prêt pour estimer une mensualité.
Mis à jour le 10/08/2026
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