Revenus fonciers 15 000 €/an — TMI 41 %
Estimation indicative. Hypothèses : charges hors intérêts à 25 % des loyers, intérêts d'emprunt à 20 % des loyers. Barèmes IR 2025.
Comparaison détaillée
| Poste | Micro-foncier | Régime réel ★ |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 15 000 € | 15 000 € |
| Déduction / abattement | − 4 500 € (30 %) | − 6 750 € |
| Résultat imposable | 10 500 € | 8 250 € |
| Impôt sur le revenu (41 %) | 4 305 € | 3 383 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 1 806 € | 1 419 € |
| Coût fiscal net | 6 111 € | 4 802 € |
| Net loyer après impôt | 8 889 € | 3 449 € |
Même bien selon la tranche d'imposition
| TMI | Net micro-foncier | Net régime réel | Meilleur | |
|---|---|---|---|---|
| 11 % | 12 039 € | 5 924 € | réel | Voir |
| 30 % | 10 044 € | 4 356 € | réel | Voir |
| 45 % | 8 469 € | 3 119 € | réel | Voir |
Ce qu'il faut retenir
- Loyers annuels : 15 000 € — TMI 41 %
- Régime le plus avantageux : régime réel (économie de 1 310 €/an)
- Net loyer après impôt : 3 449 €/an
- Hypothèses : charges hors intérêts à 25 % des loyers, intérêts d'emprunt à 20 % des loyers
Questions fréquentes
Pour 15 000 € de loyers annuels à TMI 41 %, quel régime choisir ?
À TMI 41 % pour 15 000 €/an de loyers, le régime réel est plus avantageux de 1 310 €/an. En micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % est simple mais figé. En régime réel, la déduction des charges réelles (et l'imputation d'un éventuel déficit sur le revenu global) peut être nettement plus avantageuse. Simulez votre situation précise sur notre comparateur revenus fonciers.
Le régime réel est-il toujours avantageux pour des revenus fonciers ?
Pas systématiquement. Le régime réel est intéressant quand les charges réelles déductibles dépassent 30 % des loyers (le seuil de l'abattement micro-foncier), ou en cas de déficit foncier qui réduit l'impôt sur les autres revenus du foyer. Pour 15 000 €/an de loyers, les charges déduites dans cet exemple sont de 6 750 €, soit 45 % des loyers.
Comment est calculé le déficit foncier dans cet exemple ?
Le déficit foncier apparaît quand les charges (hors intérêts d'emprunt) dépassent les loyers perçus. Ce déficit est imputable sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700 €/an, ce qui génère une économie d'impôt immédiate sur les autres revenus (salaire, pensions…). La part liée aux intérêts d'emprunt n'est reportable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Peut-on opter pour le régime réel en dessous de 15 000 € de loyers ?
Oui, l'option pour le régime réel est possible même en dessous du seuil de 15 000 €/an. Elle se fait sur la déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044) et est valable et irrévocable pendant 3 ans, reconduite tacitement ensuite. Elle est intéressante dès que les charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire du micro-foncier.
Quelle différence avec le LMNP pour un bien loué meublé ?
Le LMNP (location meublée) relève des BIC et permet d'amortir le bien, ce qui peut annuler l'impôt pendant plusieurs années sans generer de déficit imputable sur le revenu global. Les revenus fonciers (location nue) ne permettent pas d'amortissement, mais offrent en contrepartie l'imputation du déficit sur le revenu global. Comparez avec notre simulateur LMNP selon le type de location envisagé.