LMNP 20 000 €/an — TMI 41 %
Estimation indicative. Hypothèses : charges 15 % des loyers, amortissement sur valeur estimée (15× loyers annuels), sans intérêts d'emprunt. Barèmes IR 2025.
Comparaison détaillée
| Poste | Micro-BIC | Régime réel ★ |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 20 000 € | 20 000 € |
| Déduction / abattement | − 10 000 € (50 %) | − 13 200 € |
| dont amortissement | — | 10 200 € |
| Base imposable | 10 000 € | 6 800 € |
| Impôt sur le revenu (41 %) | 4 100 € | 2 788 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 1 720 € | 1 170 € |
| Total impôt | 5 820 € | 3 958 € |
| Net loyer après impôt | 14 180 € | 13 042 € |
Même bien selon la tranche d'imposition
| TMI | Net micro-BIC | Net régime réel | Meilleur | |
|---|---|---|---|---|
| 11 % | 17 180 € | 15 082 € | réel | Voir |
| 30 % | 15 280 € | 13 790 € | réel | Voir |
| 45 % | 13 780 € | 12 770 € | réel | Voir |
Ce qu'il faut retenir
- Loyers annuels : 20 000 € — TMI 41 %
- Régime le plus avantageux : régime réel (économie de 1 862 €/an)
- Net loyer après impôt : 13 042 €/an
- Hypothèses : charges 15 % des loyers, valeur bien estimée à 300 000 €, sans intérêts d'emprunt
Questions fréquentes
Pour 20 000 € de loyers annuels à TMI 41 %, quel régime choisir ?
À TMI 41 % pour 20 000 €/an de loyers, le régime réel est plus avantageux de 1 862 €/an (avec charges estimées à 3 000 € et amortissement sur un bien de 300 000 €). En micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50 % est simple mais figé. En régime réel, la déduction des charges réelles et l'amortissement peuvent être nettement supérieurs à 50 % des loyers. Simulez votre situation précise sur notre comparateur LMNP.
Comment est calculé l'amortissement LMNP sur un bien de 300 000 € ?
En régime réel LMNP, le bien est amorti sur 20 à 30 ans, hors terrain (environ 85 % de la valeur). Pour un bien estimé à 300 000 €, l'amortissement annuel est d'environ 10 200 €/an (85 % ÷ 25 ans). Cet amortissement réduit la base imposable, parfois jusqu'à zéro. Attention : les amortissements déduits peuvent être réintégrés dans la plus-value à la revente. Voir notre calculateur de plus-value.
Le régime réel est-il toujours avantageux pour un LMNP ?
Pas systématiquement. Le régime réel est intéressant quand les charges réelles déductibles (+ amortissement) dépassent 50 % des loyers (le seuil de l'abattement micro-BIC). Pour 20 000 €/an de loyers, les charges estimées dans cet exemple sont de 13 200 €, soit 66 % des loyers. Le régime réel nécessite aussi une comptabilité (souvent un comptable à ~500-700 €/an) non incluse ici.
Comment passer du micro-BIC au régime réel en LMNP ?
Le passage au régime réel s'effectue par option auprès du greffe du tribunal de commerce avant le 1er février de l'année d'imposition (formulaire P2-P4i). L'option est valable pour 2 ans et reconduite tacitement. Pour la première déclaration, il faut établir un bilan d'ouverture incluant la valeur des biens amortissables. Le recours à un expert-comptable est fortement recommandé — sa rémunération est déductible des revenus.
Faut-il un comptable pour le régime réel en LMNP ?
Ce n'est pas légalement obligatoire, mais très fortement conseillé. Le régime réel impose de tenir une comptabilité complète (bilan, compte de résultat), de calculer les amortissements par composants, et de remplir la liasse fiscale 2033. Un comptable spécialisé LMNP coûte entre 500 et 800 €/an, ce qui est déductible. Des logiciels en ligne (Keobiz, Indy) permettent de tenir la compta soi-même à moindre coût. Les honoraires comptables ne sont pas inclus dans cette simulation.