Pauline, 31 ans : le vrai coût mensuel d'un appartement, au-delà de la mensualité

Pauline a 31 ans, 2 600 € nets par mois, et loue depuis quatre ans un T2 à 780 € par mois. Elle vient de signer le compromis pour un appartement ancien de 195 000 € dans une petite copropriété avec ascenseur. Sa banque lui annonce une mensualité de 1 021 € — à peine plus que ce qu'elle imaginait payer. Sauf qu'entre les charges de copropriété et la taxe foncière, le coût mensuel réel du logement s'avère bien plus élevé que la seule mensualité de prêt.

La mensualité de prêt : le chiffre que la banque met en avant

Prix du bien 195 000 €, apport de 25 000 € (couvrant les frais de notaire et une partie du capital) : il reste 170 000 € à emprunter. Sur 20 ans (240 mois) à 3,35 %, avec une assurance emprunteur à 0,34 %, le simulateur de prêt calcule :

• Mensualité hors assurance : 972,88 €
• Assurance / mois : 48,17 €
• Mensualité totale : 1 021,05 €
• Montant total remboursé sur 20 ans (capital, intérêts et assurance) : 245 050,86 €

C'est ce chiffre — 1 021 € — que Pauline a en tête en signant. Il ne représente pourtant qu'une partie du coût mensuel réel de son futur logement.

Les charges de copropriété : le budget qu'elle avait sous-estimé

L'immeuble vote chaque année un budget prévisionnel de 45 000 € pour l'entretien des parties communes, l'ascenseur et les espaces verts. Le lot de Pauline représente 620 tantièmes sur les 10 000 de la copropriété. Le simulateur de charges de copropriété calcule :

• Quote-part du lot : 6,20 % du budget voté
• Quote-part annuelle : 2 790 €
• Provision trimestrielle appelée par le syndic : 698 €
• Équivalent mensuel : 233 €

La taxe foncière : encore un poste à ajouter

Le notaire communique à Pauline la valeur locative cadastrale de l'appartement (2 600 €) ainsi que les taux votés par la commune (42 % pour la part communale, 9 % pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères). Le simulateur de taxe foncière calcule :

• Base d'imposition après abattement forfaitaire de 50 % : 1 300 €
• Taxe foncière (part bâti) : 546 €
• TEOM (ordures ménagères) : 117 €
• Total annuel estimé : 663 €, soit environ 55 € par mois

Le vrai coût mensuel, et son impact sur le budget

En additionnant mensualité, charges de copropriété et taxe foncière mensualisée, le coût mensuel réel du logement de Pauline atteint 1 309 € — 288 € de plus que la seule mensualité annoncée par la banque. Le simulateur de budget mensuel permet de comparer sa situation avant et après l'achat, à revenus identiques (2 600 €/mois) et en gardant inchangé le reste de son budget (énergie, alimentation, transport, assurances, loisirs : 820 € par mois au total) :

Cas pratique à titre indicatif, construit avec des paramètres réalistes mais fictifs. Chaque montant a été obtenu en renseignant les mêmes valeurs dans les calculateurs du site (barèmes et taux 2025-2026 en vigueur) — reproduisez les étapes avec votre propre projet sur la page dédiée aux projets immobiliers. Le taux communal et la valeur locative cadastrale varient fortement d'une commune à l'autre : pour un calcul certifié, se référer à l'avis de taxe foncière du bien ou au service des impôts fonciers.