Barèmes vérifiés : janvier 2004 · journal des mises à jour
Simulateur viager — bouquet et rente
Estime le bouquet et la rente viagère (mensuelle et annuelle) pour une vente en viager occupé ou libre, à partir de la valeur du bien, de l'âge du vendeur et de la répartition souhaitée.
Outil gratuit, résultat à titre indicatif. La loi n'impose aucun barème pour fixer le bouquet ou la rente d'un viager (article 1976 du Code civil) : les professionnels s'appuient sur des tables actuarielles propres à chaque étude ou réseau spécialisé. Ce simulateur applique une méthode simplifiée et transparente — décote d'occupation et espérance de vie moyenne par tranche d'âge — pour donner un ordre de grandeur, pas un chiffrage contractuel.
Comment se calcule un viager ?
Une vente en viager se décompose en deux éléments : le bouquet, un capital versé comptant à la signature (facultatif, librement négocié), et la rente viagère, versée jusqu'au décès du vendeur (le crédirentier). En viager occupé — environ 80 % des ventes — le vendeur conserve le droit d'habiter le logement, ce qui réduit d'autant le prix via une décote d'occupation. En viager libre, l'acheteur (débirentier) peut occuper ou louer le bien immédiatement : la rente est alors plus élevée puisqu'aucune décote ne s'applique.
Une décote et une rente librement négociées
Contrairement au démembrement de propriété, valorisé par un barème fiscal fixe (article 669 du CGI), le viager n'obéit à aucun barème officiel : l'article 1976 du Code civil dispose que la rente « peut être établie au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer ». En pratique, la décote d'occupation se situe généralement entre 40 et 60 % de la valeur vénale selon l'âge, et la rente est calculée à partir de tables de mortalité (Insee ou tables d'assureurs) reflétant l'espérance de vie statistique du vendeur.
| Âge du vendeur | Décote d'occupation indicative |
|---|---|
| Moins de 65 ans | 55 % |
| De 65 à 69 ans | 50 % |
| De 70 à 74 ans | 45 % |
| De 75 à 79 ans | 40 % |
| De 80 à 84 ans | 33 % |
| De 85 à 89 ans | 25 % |
| 90 ans et plus | 18 % |
Autres façons de transformer un bien immobilier en revenu ou d'anticiper une transmission : le calculateur usufruit / nue-propriété, les droits de succession et le guide viager, prêt viager hypothécaire, démembrement — transformer son logement en revenu à la retraite.
Espérance de vie : ordre de grandeur basé sur les tables de mortalité Insee (données 2025 pour l'espérance de vie à 60 ans, autres âges interpolés). Source : insee.fr.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre viager occupé et viager libre ?
En viager occupé (environ 80 % des ventes), le vendeur conserve le droit d'habiter le logement jusqu'à son décès : le prix tient compte d'une décote d'occupation, généralement entre 40 et 60 % de la valeur du bien selon l'âge. En viager libre, l'acheteur peut occuper ou louer le bien dès la vente : sans décote, la rente est plus élevée.
Le bouquet est-il obligatoire ?
Non. Le bouquet est un capital facultatif versé comptant à la signature, librement négocié entre les parties — souvent entre 20 et 30 % de la valeur économique du bien. Plus le bouquet est élevé, plus la rente mensuelle est réduite, puisqu'une part moindre du capital reste à convertir en rente.
Comment est calculée la rente viagère ?
Aucun barème officiel n'existe (article 1976 du Code civil) : la rente est librement négociée, généralement estimée à partir de tables de mortalité reflétant l'espérance de vie statistique du vendeur à son âge. Plus le vendeur est âgé, plus son espérance de vie est courte, et plus la rente mensuelle est élevée pour un même capital.
Que se passe-t-il si l'acheteur ne paie plus la rente ?
L'acte de vente doit comporter une clause résolutoire : en cas de défaut de paiement, elle permet au vendeur de récupérer la pleine propriété du bien, tout en conservant le bouquet et les rentes déjà versés. C'est une protection essentielle à vérifier avec le notaire avant la signature.
Le viager est-il la seule solution pour transformer son logement en revenu ?
Non. Le prêt viager hypothécaire permet d'emprunter sans vendre ni rembourser de son vivant (remboursement au décès, plafonné à la valeur du bien). La vente à terme fixe une durée de versement déterminée à l'avance, contrairement au viager. Le démembrement de propriété (voir le calculateur usufruit / nue-propriété) est surtout utilisé dans un cadre familial de transmission.
Exemples — viager occupé à 75 ans, bouquet 20 %
Sources & méthode
Cet outil s'appuie sur les valeurs de référence officielles ci-dessous. Dernière vérification : janvier 2004.
- Barème de l'usufruit — art. 669 CGI
Chaque évolution de barème est consignée dans le journal des mises à jour.
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