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Plus-value immobilière : achat 100 000 €, vente 400 000 €, 22 ans
Estimation indicative. Frais d'acquisition forfait 7,5 % et travaux forfait 15 % (si détention ≥ 5 ans). Barèmes 2026. Résidence non principale uniquement.
Détail du calcul
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 400 000 € |
| Prix d'achat majoré (frais + forfait travaux) | 122 500 € |
| Plus-value brute | 277 500 € |
| Abattement IR (22 ans) | − 277 500 € |
| Base imposable IR × 19 % | 0 € |
| Abattement PS (22 ans) | − 77 700 € |
| Prélèvements sociaux × 17,2 % | 34 366 € |
| Total impôts | 34 366 € |
| Net pour le vendeur | 258 134 € |
Même bien selon la durée de détention
| Durée | Total impôts | |
|---|---|---|
| 2 ans | 115 435 € | Voir |
| 5 ans | 109 105 € | Voir |
| 8 ans | 94 479 € | Voir |
| 10 ans | 84 970 € | Voir |
| 15 ans | 62 275 € | Voir |
| 20 ans | 41 189 € | Voir |
| 25 ans | 21 479 € | Voir |
| 30 ans | Exonéré | Voir |
Ce qu'il faut retenir
- Plus-value brute : 277 500 € (achat 100 000 €, vente 400 000 €)
- Impôts après abattements pour 22 ans : 34 366 €
- Net pour le vendeur : 258 134 €
Questions fréquentes
Combien d'impôts pour une plus-value de 277 500 € après 22 ans ?
Après 22 ans de détention, la plus-value brute de 277 500 € est taxée à hauteur de 34 366 € (soit 12 % de la plus-value brute). Les abattements pour durée de détention réduisent la base imposable : 277 500 € d'abattement IR et 77 700 € d'abattement PS. Simulez votre situation précise sur notre calculateur de plus-value.
À quel moment la plus-value immobilière est-elle totalement exonérée ?
L'exonération est progressive : totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu (19 %), et totale après 30 ans pour les prélèvements sociaux (17,2 %). Les abattements commencent à la 6e année de détention. Ce bien est détenu depuis 22 ans : la plus-value IR est totalement exonérée.
Les frais de notaire réduisent-ils la plus-value taxable ?
Oui. Les frais d'acquisition (notaire, droits d'enregistrement) majorent le prix d'achat et réduisent donc la plus-value taxable. Deux options : les frais réels (sur justificatifs) ou le forfait 7,5 % du prix d'achat. Ce forfait est souvent plus avantageux car les frais réels de notaire oscillent entre 7 et 8 % dans l'ancien. Dans cet exemple, le forfait ajoute 7 500 € au prix d'achat.
Les travaux déduisent-ils la plus-value ?
Oui, les travaux d'amélioration, construction ou agrandissement réalisés par des entreprises (sur facture) s'ajoutent au prix d'achat. Après 5 ans de détention, un forfait de 15 % du prix d'achat peut être retenu sans justificatif si c'est plus favorable. Ici, le forfait travaux est de 15 000 €. Les travaux faits soi-même ne sont pas déductibles.
La résidence principale est-elle taxée à la vente ?
Non. La résidence principale est totalement exonérée de plus-value immobilière, sans condition de durée de détention. Cette exonération s'applique à la vente du logement occupé à titre principal au moment de la cession (ou occupé jusqu'à 1 an avant si vous avez déménagé entre-temps). Seuls les biens secondaires (résidence de vacances, locatif, terrain) sont soumis à la taxation calculée ici.